房地产市场分析与项目策划.ppt

市场交易指标*房地产价格房地产租金房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。3?．3?政府对房地产市场的干预3?．3．1?政府干预房地产市场的原则??*政策的连续性、系统性与协调性01.政策的公平性和效率02.政策的前瞻性和引导性03.3?．3．2?政府干预房地产市场的目标BDACE现房地产市场可持续发展保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间。满足特殊群体的需要。使存量房地产资源得到最有效的使用。引导新建项目的位置选择。3．3．3?宏观调控房地产市场的手段*宏观调控房地产市场的手段包括：01土地供应与地价政策02房地产金融政策03房地产税收政策04住房政策05房地产租金与价格政策06城市规划等行政管制07（1）土地供应与地价政策*0102030405土地储备制度经营性用地招拍挂工业用地的最低出让地价严格的用途管制??土地转让条件的设立?（2）房地产金融政策*个人住房抵押贷款利率、价值比率的调整；房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件的调整；外商投资政策；房地产资产证券化政策房地产资本市场创新渠道的建立。调控房地产市场*政府通过调控贷款利率、信贷规模、贷款方式、金融创新调节房地产资本市场上的资金供求关系。（3）房地产税收政策抑制市场投机、控制房地产价格：???*2017土地使用权出让金012018土地增值税022019房产税032020城镇建设用地使用税042021契税052022营业税06（4）住房政策*保障性住房普通商品房——即时调整标准高档商品房保障性住房经济适用房廉租房经济租赁房（5）售价租金控制*01限价房02公有住宅的租金03经济租赁房的租金04公布一般租金标准6）城市规划等行政管制规划要求合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序发展。*01集约利用土地——高容积率02交通布置——走向、出口、停车03用途管制——供应结构控制，9070制度3.4房地产市场调查*房地产市场调查的概念与内容房地产市场调查的资料来源方法方法房地产市场调查方案的拟定房地产市场调查报告的撰写房地产市场调查的概念与内容*通过房地产市场调查与预测，以了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，认识房地产市场的未来发展趋势，为分析和确定房地产项目建设的必要性、用途、规模、档次、时机、开发经营方式，以及估算收入、投资与成本费用等提供可靠的依据。房地产开发企业自行调查委托调查公司或房地产咨询机构调查010302房地产开发项目市场调查的内容包括（1）：房地产投资环境01拟投资项目的概况和约束条件02同类项目的市场供求情况03竞争项目和竞争对手情况04消费者收入偏好等情况05房地产企业可以借助的营销策略和手段06房地产市场调查的主要内容（2）*第三章房地产项目市场分析房地产市场环境调查政治法律环境调查经济环境调查社区环境调查房地产市场需求和消费行为调查；2.房地产市场需求和消费行为调查；*消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势;1房地产市场需求影响因素调查;2需求动机调查;3购买行为调查;4房地产产品调查;5房地产价格调查;6房地产促销调查;7房地产营销渠道调查;82.房地产市场需求和消费行为调查；*（9）房地产市场竞争情况调查。①竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查;②对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析;③对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究;④对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究;⑤对竞争情况销售渠道使用情况的调查和分析;⑥对未来竞争情况的分析与估计等;⑦整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率;⑧竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。第三章房地产项目市场分析房地产市场调查的资料来源方法方法资料来源*一手资料：为了当前特定目的而收集的原始资料与信息；——通过网络、报纸现场采访等途径了解政策信息、交易量及价格信息等。01二手资料：由别人为其他目的收集、整理的资料和信息；——咨询公司、其他房地产项目发布的调查分析报告、专业期刊的研究论文及研究报告等。0