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物业管理风险防范主讲人：XXE-mail:xxxxxxx@目录第一节物业管理风险类别第二节物业管理风险来源第三节物业管理风险防范的对策第四节物业管理风险防范制度、表格与文本近年来，物业管理纠纷屡见不鲜，大至人身伤亡、汽车被盗，小到水管堵塞、私搭乱建等，都可能成为业主向物业服务企业索赔或拒付物业管理费的理由。物业服务企业无论自愿或不自愿担责，都将成为矛盾的焦点，成了名副其实的“垃圾桶”。然而，这恰恰是物业服务企业风险防范意识的薄弱才导致了担责范围无限。物业管理涉及房屋、设备设施、环境卫生、治安保卫、绿化五大管理。另外，公共、专项、和特约三大服务，不但涉及供水、供电、燃气、规划、消防、环卫绿化等相关部门，而且及与工商、税务、物价、城建、公安等政府相关部门的关系，这就给物管工作带来了一定的复杂性。如今，小区业主和有关部门，凡事就找物业服务企业，解决不了就是管理不好，业主就以不交物业管理费相威胁，出了事故就要物业服务企业赔偿，这是物业管理整个行业所面临的风险。物业管理风险按不同的方式可以分为以下几类：0102第一节物业管理风险类别第一节物业管理风险类别按形成不同风险的内在因素项目客观风险经营管理风险人为责任风险按形成风险的内在原因主观风险客观风险按造成风险损失的内类型人身风险损失责任风险损失财产风险损失物业管理风险类别第二节物业管理风险来源物业服务企业的风险来源过度依附房地产开发商各行政主管部门和各专业服务部门服务不到位业主、住户业委会对物业服务消费的观念不成熟和不规范运作企业领导追求短期利益物业服务人员素质偏低内部管理不科学、不规范风险来源外部风险内部风险在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某些规律性。虽然不可能完全消除风险，但可以通过努力把风险缩减到最小程度。这就要求物业服务企业主动认识风险，积极管理风险，有效地控制和防范风险，以保证物业管理活动和人们生活正常进行。物业管理风险防范的具体措施应根据物业管理活动时间、地点和情况的不同区别处理。总体而言，物业管理风险防范可从以下几个主要方面进行把握，如下图所示：第三节物业管理风险防范的对策第三节物业管理风险防范的对策风险防范的对策物业服务企业要学法、懂法和守法加强企业内部管理妥善处理物业管理活动相关主体间的关系重视物业宣传，树立良好形象适当引入市场化的风险分担机制提升防范意识，建立危机管理体制第三节物业管理风险防范的对策第三节物业管理风险防范的对策五、适当引入市场化的风险分担机制1、可以投那些保险产品投保须准备的资料物业服务企业在投保时须提供以下资料：公众责任险和物业责任险——公司全称和经营地址——楼盘地址清单公共部位财产险——公司全称和经营地址、楼盘地址清单——公共部分设施设备财产清单和估价价值（可电子版）雇主责任险和团体意外险——公司全称和经营地址、楼盘地址清单——员工姓名、性别、身份证号码、月工资金额（盖公章）第三节物业管理风险防范的对策第三节物业管理风险防范的对策第三节物业管理风险防范的对策第三节物业管理风险防范的对策第四节物业管理风险防范制度、表格与文本第四节物业管理风险防范制度、表格与文本风险的分类：23145法律风险其他风险管理风险技术风险和操作风险财务风险劳动劳务风险第四节物业管理风险防范制度、表格与文本第四节物业管理风险防范制度、表格与文本第四节物业管理风险防范制度、表格与文本第四节物业管理风险防范制度、表格与文本第四节物业管理风险防范制度、表格与文本在管理区域内通过宣传栏等多种形式，向广大业主（用户）进行物业管理法律法规知识培训，加强业主（用户）对物业管理安全防范主体责任的认识。合同签订时，应注意合同生效条件、条款是否违法、权利义务约定是否明确，是否最大程度保障本公司的利益应由各业务部们对所签合同的履行情况定期进行检查，对发现有违约风险的应及时反馈质量管理部进行处理或通过诉讼途径及时解决，以免延误诉讼时效，导致合法权利的丧失。法律风险的防范措施01购买相关的商业保险，以分担公司的经营风险或聘请企业的法律顾问，对企业运作中的种种法律问题及时解决。做好现场管理，同时提高员工积极面对突发事件和损害的问题，做好应对措施。其他风险的防范措施02质量管理部应结合各项检查工作，每月对各部门风险管理情况进行监督、检查，记录并纳入“月检报告”，对发现的问题及时沟通，汇报，督促相关部门和责任人进行纠偏，降低风险，减少和避免各类损失的发生。发生以下风险事故按处罚规定进行处罚。第四节物业管理风险防范制度