招商地产高成长性背后的营运资金效率.pptVIP

素材天下网-PPT模板免费下载招商地产高成长性背后的营运资金效率小组成员：李梦竹张楠楠蔡春生宋学波引例近几年来，房地产行业发展迅速，截止到2007年底，全国共有67家房地产上市开发商。招商地产作为房地产行业龙头之一，截至2007年末，直接土地储备总量已经接近800万平米。然而，由于土地的开发周期较长，刚购置和正在建设的土地便长久地作为存货不断增加。相比之下，招商地产流动负债的增加速度并不及存货，营运资金的融资缺口不断加大。四个问题现金流的平衡能力存货资金的沉淀营运资金迅速扩张营运资金的融资政策一、营运资金迅速扩张26.541.140202005年2007年2005-2007年主营业务收入增长2005-2007年招商地产主营业务收入从26.5亿元增长到41.1亿元，三年增长了将近一倍，增长率为行业平均值43%的两倍多。一、营运资金迅速扩张05%29%流动资产总资产以67.8%速度增长为了更好地研究营运资金与主营业收入的增长配比情况，可以引入“净营运资金主营业收入比率”这一指标01净营运资金主营业务收入比率=(平均流动资产-平均流动负债)/销售收入净额02一、营运资金迅速扩张三年中，招商地产该指标从2005年的0.99增长到2007年的2.28，增幅达130%，大大超过行业增长速度，销售收入和流动资产结构严重不匹配。这种大量的流动资产储备，固然保证了招商地产未来的盈利能力、显示出其进一步扩张的决心，但是土地储备占到了存货的99%，流动资产的81%.这种开发中的土地不仅资金回收期长，而且还需长期持续的资金投入，招商地产的融资事实上面临着巨大考验。1营运资金迅速扩张201一般情况下：02净营运资金增加03利润率下降04流动性上升二、存货资金的沉淀房地产行业的资产结构却存在着较大的特殊性，占流动资产最大比例的为存货，由于土地只有在变为商品房上市之后才能回收资金，转变成现金流的周期较长。拟开发和在建开发的土地占到了招商地产存货的90%以上，而存货又占到了流动资产的80%以上，大量的资金沉淀在土地上。因此，招商地产的周转率普遍低于行业水平。二、存货资金的沉淀二、存货资金的沉淀由图知：在2004-2007年中，招商地产的存货分别以9.8%，68.7%和79.2%的比例迅速增长，而营运资金周转率、流动资产周转率却随之不断下滑。虽然招商地产的流动资产增长很快，但是主要资金都沉淀在土地中，流动资产周转效率不断下降，现金流压力巨大，营运资金的收益性和效率都不高。长期负债：长期资金的到期日远，到期不能还本付息的风险较小，但是长期资金的利息成本较高，并且缺乏弹性，会影响企业的经济效益。1权益融资：拥有着不用偿还等好处，但是不仅成本高昂，而且存在着股权稀释等问题。2招商地产的净营运资金不断增长，从2005年的26.4亿元增长到2006年的51.4亿元，2007年进一步达到93.8亿元，年增长率将近100%，这种速度远远大于行业平均值的15%-20%.招商地产的流动负债基本稳定在流动资产的50%-60%之间，也就意味着长期负债和权益融资要满足流动资产资金需求的大约40-50%.3三、营运资金的融资政策三、营运资金的融资政策2004-2006年，招商地产的长期贷款融资增幅较大，2006年已经基本和权益融资持平。但是其长期负债融资却并不稳定，由于受到2007年央行提高信贷门槛等政策的影响，招商地产当年通过银行信贷仅实现长期贷款36.8亿元。而当年其营运资金融资缺口为98.7亿元，这就意味着将要有61.9亿元的权益融资被占用。现金流的平衡能力01从招商地产的现金流结构来看，经营活动产生的现金净流量连年为负，从2004年的-12.1亿元下降到2007年的-40.0亿元，其投资活动产生的现金净流量较小，只有2007年达到净流出15.2亿元，主要用于构建固定资产、无形资产和其他长期资产。02四、现金流的平衡能力素材天下网-PPT模板免费下载*