概预算评审服务方案.doc

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业务需求分析

一、总说明

1.1我司的经验与优势

我司作为造价咨询服务机构，有着丰富的造价控制及审核经验。我司所有造价人员均经过专门的培训，对计价规范有深刻的认识及编制经验，能有效的从清单编制角度更大限度的避免合同风险，便于更准确和有效的控制工程造价。

我司为众多单位提供过造价咨询服务，也拥有丰富的造价咨询经验。在造价咨询服务中，我司已形成了一整套有效的服务模式和管理文件体系，同时也积累了大量数据库，可以高效指导造价咨询工作的日常运行，客观的预测项目风险、提出合理优化建议，提供经济、技术指标分析。

针对各街道项目的造价咨询服务，我司积累了大量的数据库，且拥有雄厚技术力量以及丰富的咨询服务经验，对招标文件体系和合同体系有深刻的认识和理解，便于更好的从招标及合同角度对造价进行控制和管理。我司拥有建筑、装饰、安装、园林绿化、市政等专业造价服务人员，可以为贵司提供专业的服务。

我司拥有创新及团结合作的企业文化，在发展公司业务的同时，不断提升企业文化，加强员工的专业技能培养和团队的协作能力锻炼。在每一次的合作中，每一位员工发挥主观能动性，发挥团队精神，接纳新知识，为达到委托人的满意起到了极大的作用。

1.2本项目的重点、难点分析

在项目施工中，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段、建设实施阶段，事先主动进行工程相关经济指标的预算、概算，积极参与项目建设的概预算评审，正确处理技术先进与经济合理两者间的对立统一关系，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中，为领导层在投资决策、设计和施工等过程中做好经济参谋，保证项目管理目标的实现，提高工程投资效益。房地产项目的造价控制关键环节是决策阶段和设计阶段，但是在项目施工阶段，由于施工各方交叉作业，施工工艺、施工环境、施工进度的不断变化且相互制约，施工阶段的造价管理极易出现偏差，造价控制难度最大。

工程造价在各阶段的控制重点主要在以下几方面。

1.3.1前期阶段

本阶段主要取决于经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限，但工程造价部可以配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包含土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生的工程建设项目费用，做好项目经济评价，主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。

1.3.2设计阶段

（1）在项目作出投资决策后，控制造价的关键在于设计，这也是工程造价控制的重点。

（2）据有关资料分析，设计费一般占建设工程全寿命费用的1％左右，但对工程造价的影响度占75％以上。目前的实际情况是：设计单位及个人对工程质量负有明确而重大的责任。而设计保守(在功能不影响的前提下)，既可减少工作量，又避免被迫究其责任。

（3）因此较易产生设计保守从而造成了投资浪费的情况。

（4）建议可采用限额设计。

（5）与设计单位签订限额设计责任书。

（6）工程造价部具体工作：

①由工程造价部短时间内对每个设计方案作出经济估算及评价，在此基础上理推选最佳的设计方案。

②确定设计方案后，由造价部根据相关资料(之前我们将尽可能地收集当地的造价相关资料，如以前曾做过的同类项目的经济指标)，提出合理的限额设计指标，供公司与设计单位确定设计限额时参考。

③工程造价部参与图纸会审的工作。并对不影响功能而降低造价的，提出合理化建议。

④同时由于种种原因，还存在着边设计边施工的现象，甚至施工因质量较毛糙，从而导致设计更改、联系单较多，造成工程造价人为失控的现象，工程造价部针对性地加以监控。

1.3.3招投标阶段

可能会出现的情况：

（1）所选单位并非真正的最低报价单位或选中报价低于成本价而希望今后在施工过程中通过各种手段、方法取得弥补的单位。(容易引起扯皮而影响工期及造价失控)。

（2）招投标文件、合同文件等不够严密、明确，在今后结算时造成扯皮或给施工单位钻孔子。

（3）工程造价部的工作重点：

①参与施工招、投标文件的编制及招投标的组织管理。

②编制合适的施工预算标底(或工程量清单)。

③分析各投标单位的投标书。列出各投标书中存在的明显低于市场价、漏项或标书中不明确内容。在询标时明确优惠条件及今后结算口径，并详细了解投标单位漏项及明显低于市场价项目的弥补方式或消化途径(否则，可能成为造价控制的隐患)。在此基础上推荐真正低价并可行的中标单位。

上述工作本应由招标时的评标专家组评审完成，但目前的专家组均未能真正发挥其评审作用，且通常在如此短时间内对每个投标报价作出正确合理的评价也不现实。

④参与招标答疑时尽可能明确今后可能采取的一些控制措施，如甲供材料