北京工业地产项目市场研究报告_36页.pptxVIP

北京工业地产市场研究

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-3-国内工业地产特征——分类1、物流仓储：选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近海港、内陆港，目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%以上；2、工业研发楼宇：选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化，分布于北京、天津、上海、苏州等主要城市国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发展潜力较大，政府扶持，且对高新园区有优惠政策；3、工业厂房：选址在制造业较发达地区较集中随着世界制造中心向中国加快转移，市场供不应求但目前政策对此类用地已限制。

-4-国内工业地产特征——主要特征政策主导为主：受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；不受住宅政策调控影响；专业性强，与产业化程度密切有关：产业客户为工业地产的目标客户；工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关；区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素区域性强，趋于高端化：珠三角区域多以低端的制造型企业为主；长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主；今后工业地产将越来越趋于向高端发展；投资回报稳定：工业物业以出租为主；因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。

-5-国内工业地产特征——价格影响因素1、政策性因素工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及当地政府对产业的优惠政策。2、地理位置区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等直接影响物业价格。3、配套设施及服务园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优惠政策等影响物业价格。

-6-国内工业地产特征——开发模式1、工业园区开发模式：在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体；2、主体企业引导模式：是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式；3、工业地产商模式：房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理；4、综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

-7-国内工业地产特征——发展现状（1）工业用地价格指数保持平稳

与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应；

（2）工业厂房租赁价格稳定上升

工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处于第二产业占主导地位，市场需求大，另外工业地产具有专业性，入市门槛比较高，市场供给受抑制，所以价格稳定上升，另外人民币持续升值，和国内投资政策，引导外资流向工业地产领域；

（3）全国大部分地区现有开发区土地存量不足

开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，成熟的开发区明显土地资源不足，而外扩又受到政策制约；

（4）企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移

把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。全国一线城市已将制造业向二三线城市转移，而逐渐发展总部经济优势；

-8-国内工业地产特征——未来趋势国内工业地产受工业发展影响将得到持续行业利好；工业地价上涨空间大，且正处于上升期，原因在于工业土地资源从“政府调配市场阶段”进入“市场调配阶段”；国外投资公司整合基金以各种形式投资国内工业地产，主要集中于“带租约收购”和“定制开发模式”两种形式；开发热点逐渐扩散于更多区域，国内六大区域分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武