文案-上海北方企业旗下楼盘整合营销方案.ppt

旗下楼盘整合营销方案THEPROJECTOFNORTHGROUPMARKETINGPLANNINGREPORT〔08年10月—〕谨呈

一、市场形势分析二、工程营销方案三、整合营销思路目录

一、市场形势分析宏观经济形势房地产宏观政策房地产市场近况周边竞争楼盘近况

宏观经济形势股市在剧烈振荡中持续下挫08年股市在剧烈振荡中节节下挫，股指新低不断，完成了市场普遍认为是大熊市用了4年才到达的跌幅，令不少股市投资者的损失相当沉重。有关专家认为，经济形势的转变是这轮大跌的根本原因。全球经济增长速度放慢，下半年甚至明年的经济形势非常严峻。江浙大量中小企业倒闭或停产在宏观调控等多重因素交织下，江浙中小企业生存压力凸显。据浙江省经贸委统计显示，今年1-5月，该省规模以上亏损企业有1.07万家，亏损面达19.6%。温州20%中小企业停产或半停产、义乌金乌集团老板海外避债，一系列问题凸显。宏观调控新旋律：从“双防〞到“一保一控〞当下宏观经济政策发生了调整，从“双防〞〔防止经济由偏快转变为全面过热；防止由结构性通货膨胀转变为全面性通货膨胀〕到“一保一控〞〔保证经济平稳较快开展、控制物价过快上涨〕。进一步的解读说，“保经济开展〞被列为“控物价上涨〞之前，这似乎传递了高层的一个根本判断：还是要把经济开展放到首要位置上，此前对经济过热、物价上涨过快的担忧变成了对未来经济增长将会过缓的担忧。雷曼兄弟破产美国金融持续动乱美国当地时间9.16日凌晨，拥有158年历史的雷曼兄弟公司宣布申请破产保护。雷曼兄弟公司曾是美国第四大投资银行，它的破产将对美国金融市场产生明显冲击。有人预测，美国金融市场可能迎来“黑色星期一〞。美国次贷问题延续并继续恶化。

不救楼市成近期国策中国国家发改委一位不愿透露姓名的官员表示，政府目前正在全力应对宏观经济问题，短期内不会推出旨在拯救房地产业的新政策。该官员称，相对而言，国务院更关注金融体系存在的问题。为确保经济平稳增长，政府将继续执行从紧货币政策，不会调整房地产相关政策。他表示，下半年中国宏观经济政策的重心仍然是谨慎和稳健的。房地产宏观政策央行214号文件：不得放贷给开发商买地目前房地产开发商面临资本市场、金融体系双重融资渠道不畅的困难局面，对于此次监管层严格房地产信贷管理，市场局部人士认为政府是保护银行，牺牲房地产商。214号文件的出台，对房地产商来说肯定是个负面消息。住房和城乡建设部专设房地产监管司住房和城市建设部机构改革“三定方案〞已经获批，“三定方案〞于7月20日下到达住房和城市建设部。机构改革后虽然管辖职能未有大的变化，但是部门内机构设置却有很大变化：房地产行业管理司由两个拆成四个，新增设房地产监管司和公积金监管司，其中房地产监管司尤其表现了住房和城乡建设部的住房监管职能。贷款利率下调及局部金融机构准备金率下调中国人民银行决定下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点。同时决定25日起，下调局部金融机构人民币存款准备金率1个百分点，汶川地震灾区下调2个百分点。证券交易印花税单边征收９月１９日起，证券〔股票〕交易印花税征收方式，将现行交易印花税，调整为单边征税，即对买卖、继承、赠与所书立的Ａ股、Ｂ股股权转让书据的出让方按千分之一的税率征收证券〔股票〕交易印花税，对受让方不再征税

楼市变幻，扑朔迷离

成交量大幅萎缩7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%，环比下降32%，月成交均价环比下降24%。同时，在上海的19个区域，楼市成交下降高达八成以上者有普陀〔-90%〕、虹口〔-90％〕、黄浦〔-88％〕、杨浦〔-87％〕和闵行〔-85％〕等五个主要区域。而8月份，根据上海佑威房地产研究中心数据，虽然平均成交价格环比小幅上升，但成交量仍然持续低迷，同比降幅近70%。同时，整个长三角的楼市僵局也开始打破。7月份，南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分别高达68%、47%、58%和58%。再看全国，1-7月份的楼市成交量，下降了10.8%，为30454万平方米。房地产市场近况一手房打折降价风愈演愈烈万科继与金地大打价格战后〔万科金色雅筑单套房产最多可以优惠10万元，而金地以每平米低于市场价格2000元的“特价〞推出金地湾流域。〕旗下上海八大楼盘集中促销。在8月30日至9月14日以迎中秋的名义进行统一的楼盘优惠促销活动，相关楼盘的折扣平均在95折左右。据报道，此次活动首个周末即8月30、31日两天内，购房者共认购176套房源，销售金额达2.68亿元。局部促销楼盘一览:东方庭院-送奥迪摩卡小城-送206/装修大华锦绣华城优惠500元/m2,成交价比上半年下跌近4000等等大量新开楼盘调低开盘售价，开盘即“促销〞报价1.7万元/平方米的春申丽园，最终开盘价只有1．5万元/平方米，已成交22套房源均价