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浅谈涉案房地产建筑面积的确定与测算

（宿州市价格认证中心娄文侠）

涉案物品价格鉴证工作是向仲裁机构和司法机关履行举证职能的一项严肃性工作，随着社会经济和城市的不断发展，涉案房地产的价格鉴证工作也愈显重要，为实现房产诉讼关口前移，认证程序先行，举证效力可信，现就涉案房地产建筑面积的确定与测算等有关问题谈一些自己的看法。

一、建筑面积的主体

房地产与建筑物在一定程度上是两个不同的概念，在价格鉴证结论书的语言叙述上应有所区别。因房地产（又可称为不动产、物业等）有三种可能的存在形态：建筑物、土地、房地。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。对于建筑物、房屋、构筑物的概念，《现代汉语词典》作了如下解释：“建筑物：建筑而成的东西，如房屋、桥梁、隧道、水坝等。”“房屋：有墙、顶、门、窗、供人居住或做其他用途的建筑物。”“构筑物：一般不直接在内进行生产和生活活动的建筑物，如水塔、烟囱等。”也就是说房屋、建筑物、构筑物只是房地产的一种存在形态。

房地产土地

房屋

不动产建筑物

构筑物

物业房地

为了体现其工程量的大小以及计算其价值，房屋、建筑物、构筑物的量就需要用统一的标准来衡量，由此，就有了建筑面积这一计量单位。

二、建筑面积的内涵

建筑面积按照使用用途的不同，分为住宅（房屋）建筑面积、营业用房建筑面积，仓库建筑面积等。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。房屋建筑面积分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按套内使用面积计价的。目前房屋产权证所注明的建筑面积（即合法的产权建筑面积）并不一致，有建筑面积，有套内建筑面积，有套内使用面积。而市场上新建商品房的销售建筑面积与产权建筑面积也不相一致。因此价格鉴证人员一定要搞清其面积内涵，从而准确的确定其重置成本或建安单价。

料，科学性与准确性是基本要求，鉴定结论是同一定的法律事实紧密联系的，为保证公权力体现的质量，作业质量就成为价格鉴定的生命线，因此价格鉴定人员就需要在技术标准上下功夫。否则，我们在向司法机关提供证据材料时，就失去了其可信度。

更值得注意的是，2000年12月28日，建设部、国家测绘局发布了《房产测绘管理办法》（建设部令第83号）。该办法规范了房屋建筑面积计算和房产测绘行为，只有按照该办法的规定取得房产测绘资格的单位或国家认可的房产测绘成果鉴定机构，才能依法实施房屋建筑面积计算或鉴定。因此价格鉴证人员的测算结果是无的法律效力的，为了协助司法部门执行案件，就必须依据现有所能提供的资料仔细地勘察丈量，以准确的测算出鉴证标的的建筑面积，并附图加以说明。为了归避风险，鉴证人员就有必要在限定条件中注明：鉴定标的建筑面积为价格鉴证人员实测，仅为本次鉴定所用，不作他用。从而避免鉴定标的在拍卖、产权过户等过程中有关建筑面积的纠纷问题。

四、建筑面积的计算规范

2005年4月15日，建设部公告第326号，编号GB-T50353－2005公布了《建筑工程建筑面积计算规范》，自2005年7月1日起实施，随之《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》（建标【1995】736号）发布的《建筑面积计算规范》停止执行。现执行的规范中，个别项目计算有所更改，如原“属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算”，现为“有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算”。也就是说像加油站、车棚等的建筑面积就比原来的少了一半，如果涉及此类建筑物的价格鉴定，其建筑面积的确定，就要加以说明。因此，这些已经办理产权证或有产权记载的建筑物，其建筑面积的确认就在一种过渡阶段。这一建筑面积计算标准的变化对价格鉴定产生了一定的影响。虽然这种标准变化对同一标的的建筑造价没有什么影响，但由于建筑面积计算规则的变化，从而导致建安单价发生了变化，因此我们在参数选取时也要做相应的调整。