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房地产开发重要节点及流程一、关键节点和里程碑关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。42个关键节点与里程碑的关系：12个里程碑由42个关键节点组成。42个关键节点—12个里程碑里程碑：国土证取得对应5个关键节点：土地获取取得〈建设用地规划许可证〉策划单位的确定项目公司成立项目公司立项（审批制、核准制、备案制）里程碑：项目定位完成：关键节点：项目定位—规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过---营销总案完成（时间要求）01规划方案通过：02规划方案通过政府审批03部品材料清单及建造标准形成04目标成本编制及确定05制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）06项目现金流量分析07销售示范区设计方案（售楼部、样板区）景观设计方案完成（与总图同步介入）01扩初设计完成02施工图完成（审图、目标成本调整）03〈建设工程规划许可证〉04招投标确定总包单位05〈施工许可证〉06三通一平07开工（里程碑、关键节点）01里程碑：项目贷款到位02关键节点：03项目贷款到位04销售示范区开放（销售中心、样板区）05物业公司确定06里程碑：达到预售条件关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）里程碑：开盘关键节点：正式开盘销售(蓄客、资料…)01里程碑：销售合同额完成50%03销售合同额完成50%05里程碑：销售合同额完成75%（关键节点同）02关键节点：04达成按揭放款条件（各地放款条件不同），（结顶、基础、验收）里程碑：主体封顶关键节点：主体封顶（砼、钢筋、砌筑）景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合…..)装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料…)市政、景观单位进场01020304050601一房一验02里程碑：竣工验收03关键节点：04单体竣工验收05交房方案06总平内部验收07综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）…物业承接验收、移交里程碑：交房关键节点：交房（交房率）产权办理（时间要求）建筑的分类建筑的组成如何看懂施工图建筑的专业术语施工的材料施工的程序和流水五、施工的要点010203040506建筑的分类按结构形式分：砖混、钢结构、木结构、网架、膜、框架、框剪、筒体……按住宅类型分：别墅（VILLA）、排屋（TOWNHOUSE）、单元式住宅…..按高度分:多层、小高层、高层、超高层……(低层、多层、中高层、高层）按用途分：住宅、办公、酒店、公建……基础：条型基础、筏板基础、箱型基础…桩的作用是地基处理，沉管灌注桩、预应力管桩（锤击、静压）、钻孔灌注桩独立地下室与利用基础空间的地下室。12建筑的组成：01地上主体结构：混凝土结构（剪力墙）、围护结构、….02内外粉刷、外墙装饰面、保温03楼地面（屋面防水）04水电安装如何看懂施工图：01各类图纸：概念设计文本、规划方案设计文本、初步设计文本、施工图、配套工程图、管线综合图….02平面图、立面图、剖面图、效果图（透视图）03建筑总说明、结构总说明、建施--、结施---水施---电施04四、施工的程序和流水基本程序：基础---屋顶01结构程序：受力部位（钢筋混凝土）----围护（墙）----粉刷（内外）02流水：作业面的问题，人员问题即五大因素：人、机、法、料、环，穿插施工。03流水与进度计划的关系。04