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物业管理职业经理人操作手册

第一章管理中心/管理处操作指南

第一节物业管理职业经理人的基本要求

--物业管理职业经理人的基本职能

1.计划的职能

规定务的性质及其目标，提出完成务的数量、品质、时间及费用等数值性资料，划

分管理中心/管理处的务和人力、物力等资源配置。计划是管理整体的组成部分，是以合

理的、经济的、系统的方式作出的影响未来的决策。

2.组织的职能

为了实现预定的目标，即完成计划规定的务，通过建立管理中心/管理处组织机构、

确定职责与权利、协调相互关系使管理中心/管理处内部各要素联结成•个有机的整体，使

各项活动得以良性、有效地开展。

3.指挥的职能

指挥是通过命令、指示等方式将计划变成全体人员的统一行动。它是一种执行性的管理

职能，是管理中心/管理处经理通过权威使员工服从计划的规定和要求，切实履行职责，完

成各项务。

4.沟通的职能

沟通是管理中心/管理处成员之间，上级与下级之间及业主与客户为了完成既定的目标,

进行相互联系，相互理解，获得共同认识的行为过程。沟通对于信息的收集、认识的统一、

关系的改善起着特别重要的作用。

5.控制的职能

控制是对管理中心/管理处内部各种活动的把握与校正，是管理中心/管理处实施过程确

保能够与计划方案相符的一种监督与保证的活动过程。

6.激励的职能

激励是对计划执行过程中调动个体与群体的积极性，使他们发挥出最大潜能的活动过

程。激励属于行为科学的范畴，它是管理中心/管理处实现最有效活动的一种催化剂，是管

理中心/管理处管理的一项重要内容。

7.创新的职能

创新是管理中心/管理处突破传统，大胆利用新技术、新管理模式，赋予资源以新的创

造财富的行为。历史证明，创新是经济发展的巨大动力，是人类的财富之源。

二.领导能力基本自然法则

1.要有心甘情愿的追随者；

2.领导与追随者之间建立密切的工作关系；

3.领导能力随着事件的发生而产生；

4.不依仗职权施加影响；

5.领导者无纯粹的安全可言；

6.领导者的面子是有限的；

7.领导能力通过与被领导者之间的意识交流舞台展开；

8.领导能力是一种自我安的过程.

三.规避风险的意识

1.不在场作出不切实际的安全承诺，作HI的承诺应符合社会治安现状和服务群体客观状况；

2.不轻易作出设备损坏赔偿的承诺，应加入一般责任损坏不负赔偿条款，只有发生严重失职

造成事故的损失可追究公司的赔偿责任；

3.三方责任签定条款，即发生重大事故后，由行业专家组成调查组，对事故进行调查，确定

责任；

4.应有关赔偿限额的规定，即然要承担赔偿责任，就应该确定权利与责任挂钩，赔偿大小与

利润大小挂钩，可以确定赔偿数额不超过当年利润总额的一个合适比例；

5.应加入凡我公司整改建议未被采纳造成的损失，我公司不负赔偿责任的条款；

6.投保物业相关保险，如物业财产险，人身伤害险，第三者责任险；

7.各类行文中的责任规避，在与业主、客户、外协供方之间的文字沟通、书面往来以及告示、

发票、收据、协议合同等上面的文字说明等等，应正确表述公司应负的责任，如停车库场（）

管理制度告示牌上应写明类似的文字：本停车库场（）不负车辆保管责任。

四.安全管理的意识

1.管理中心/管理处的三级安全教育

三级安全教育是公司安全教育的基础教育。教育对象包括新进从业人员、转岗人员、在职人

员。三级教育指公司、管理中心/处和部门安全教育。

1.1管理中心/管理处安全教育

新进公司员工或调动工作的在职人员在进入工作地点前，由管理中心/管理处专（兼）

安全员、消防员（工程、保安）负责进行安全教育。安全教育内容，主要是：劳动安全法律

法规；安全生产基础知识；本管理中心/管理处安全生产规章制度；劳动纪律；作业场所和

工作岗位存在的危险因素、防范措施及应急措施及其他有关安全的内容。

1.2各部门安全培训教育

新进公司员工或调动工作的在职人员在进入工作地点时，应进行安全教育。山各部门专

（兼）安全员（工程、保安）或部门经理/领班负责进行安全