2025年中国房地产市场展望.pptx

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长期以来，中国的房地产市场以快速扩张、强有力的政策引导和充裕的流动性为特征，如今则已进入一个质量、韧性和审慎增长至关重要的时代。政府支持仍在，但正变得更有针对性，倾向于支持与国家优先事项相符的行业和地区。投资者、开发商和用户都在重新调整策略，深入参与运营细节，韧性和适应能力可能比单纯的规模更为重要。

随着供需失衡持续存在以及各类资产的租金增长放缓，利益相关者必须接受无差别扩张和轻松获利的日子已经过去。市场氛围已经转向稳定的重新定位、选择性投资以及对可持续资产管理的重视。办公和物流等行业必须适应更加竞争的环境，租户寻求成本效率，投资者则要求稳健的长期基本面。与此同时，零售和住宅领域反映出更加挑剔的消费者群体，关注真实性、可负担性和生活质量。

在这样的背景下，中国的房地产市场正在定义其下一个篇章。无论是通过谨慎的城市再生项目、多元化进入利基市场，还是采用如房地产投资信托(REITs)等新型融资工具，各方参与者都在应对一个更加复杂、精细调整的环境。以下部分将深入探讨这些变化以及市场参与者为适应所采取的步骤，提供一个更清晰的中国房地产未来发展方向。;

工作、生活、娱乐、存储与投资;

中国写字楼市场正在适应不断变化的经济环境。租户愈加注重降本增效，并通过租约重新谈判来实现。如今，即便是稳定的现有存量租户(包括租约快到期和租期内租户)，也想要获取优惠的商务条件。在持续的租户方市场下，部分租户有楼宇升级/扩租的可能性，因此租赁策略更为灵活、愿意给出一定租金让步的项目，更有机会提升租户留存率。

办公需求的增长正在放缓，不少企业愈加重视对现有空间进行优化利用。这一趋势推动了办公空间利用率的提高、无固定工位以及布局设计的效率为先。但内资企业对灵活工作模式的运用相对缓慢，其更偏好传统固定工位，有助于培养长时间工作文化带来的企业归属感。可持续性和健康倡议日益重要，却尚未对实际市场产生显著变化。随着时间的推移，以及更多年轻领导层的出现，大公???的试点项目或实现这一转变。;

过去一年被讨论最多的话题是高空置率，这个事实的背后除了经济增长趋缓、办公需求复苏缓慢之外，持续大量供应仍是最主要的问题。2024年，重点十城写字楼供应已同比下降46%，但供求比依然高达1.7。

政府已意识到供应问题的严峻性，并采取措施旨在缓解现状，包括减少商办用地出让，鼓励回购未开发地块。但至少3-5年的项目开发周期意味着，待所有在建工程完工(排除开发商主观因素延期)，即最早要到2027年，供应过剩的局面才有机会得到明显缓解。据国家统计局数据，2024年，全国办公楼新开工面积同比下降27.7%；同期，中指院统计的全国300城商办用地供应下降至十年低位。

2025年，重点十城甲级写字楼供应计划约为530万平方米，超过同期净吸纳预测值(约250万平方米)。其中70%以上的供应量将位于一线城市，尤其是上海(160万)和深圳(96万)。

将乙级、丙级存量楼宇改作其它用途，是缓解国内写字楼市场供应过剩，同时增加居住、教育、医疗等刚性需求供给的有效手段。这也将促使企业搬迁升级至品质更高、更适配自身需求的办公载体。然而，这一举措从规划到落地不乏挑战，涉及改造成本和土地续约的不确定性。在楼宇评定工作完成后，实际调整办法和支持性政策有望在未来逐步明确。;

尽管各个办公楼在可持续性、通达性、得房率、运维方面存在差异，但租户方市场和企业降本的迫切需求意味着，租金价格已成为业主争取租户的主要战场。

写字楼空置率持续上升，使得短期内租金难以走出下行周期。通常而言，5%以内的空置率代表供应紧张，5-10%的空置率代表一个相对健康的业主方市场，而20%则被认为是警戒线，反映供应过剩或需求不足。2024年上半年，全球写字楼空置率达到了20.1%的历史新高(穆迪公司数据)，部分归因于居家办公的工作模式。而在国内主要十城里，即使是最低空置率的北京，其当前的空置率已达到19.6%。在需求有限的二线城市，空置率更是达到25-40%。

多数城市预测2025年空置率继续走高，平均上升幅度约为3.2个百分点。其中预测一线城市平均为25.2%，二线城市平均为34.8%。多数城市2025年仍将维持租户主导市场，十城平均租金预测下降5-6%。

成熟项目拥有扎实的租户基础和强大的运营管理团队，其更多依靠的是租户的忠诚度和业主提