房地产行业市场前景及投资研究报告：香港楼市复盘.pdfVIP

证券研究报告|2025年02月19日

房地产行业专题优于大市

香港楼市复盘与思考

核心观点行业研究·行业专题

香港住宅始终紧缺，主要供应端受到制约。香港二战结束后人口增长、经济房地产

腾飞，虽然香港经济人口总量并不占优，但人均水平和经济密度均居于亚洲优于大市·维持

头部城市和地区前列。但香港的人均居住面积较小，自有住房率水平较低，

主要供给受到土地约束和房企控制。客观来看，房地产市场的需求再大，如

果能相应增加足够的供给，也不一定会产生短缺，为缓解“房荒”，政府先

后主导推出了徙置大厦、廉租屋、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”、

自置居所贷款等政策。

1997-2003复盘：地产“泡沫”后金融危机时期的大调整。1997年香港地产

“泡沫”形成，1995至1997年香港私人住宅价格涨幅最高达100%。1997年

10月起，香港地产开始长达6年之久的下跌调整，价格调整六成有余。导致

泡沫形成和调整的原因包括：供需严重失衡、房企经营高度集中、资产通胀

过高等。为了挽救楼市，香港从1998年起推出多项措施，对楼市价格的下

跌发挥了抑制作用，但未扭转楼市下跌趋势，2002年香港重新指定房屋政策

的方向，其宗旨是政府的角色将从积极干预退回原有的不干预的传统中。在

地产下跌时期应对的措施包括：保卫汇率、抑制供给、租住公屋兴建计划、

需求端政策放松等。

2003-2019复盘：经济发展带来的主升浪。经过多年调整后，香港房地产市

场于2003年见底并开始恢复性上涨，但未回到1997年高点水平就因美国次

资料：Wind、国信证券经济研究所整理

贷危机引发的全国金融海啸而终结。在2009年之后的十年中，香港地产进

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入大幅上涨阶段，私人住宅售价指数上涨211%，主要原因包括：全球市场资

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2024-12-25

呈现极强的关联性。由于房产不仅仅有居住属性，更被视为看涨的投资工具，《统计局2024年1-11月房地产数据点评-11月单月销售同比转

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资房产。

投资建议：通过复盘香港，我们认为判断长周期地产的拐点，不能仅仅观察

短期政策和供需预期的短期变化，还需要观察居民的偿付能力和经济发展的

匹配程度。短期看，后续地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中

村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。建议关注华润置

地、中国海外发展等。

风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致行

业基本面超预期下行；房企信用风