【财信证券-2025研报】基金市场点评：公募REITs底层资产分析及品种筛选.pdfVIP

证券研究报告

基金点评报告

基金市场公募REITs底层资产分析及品种筛选

基金市场点评

2025年02月14日投资要点

导言：截至2025年2月13日，全市场共有62只公募REITs上市交易、合计

规模超1600亿。本篇报告按照底层资产类型对已上市公募REITs产品进行分

上证指数-上证基金指数走势图

析，小结归纳不同底层资产类型的分析角度及指标，并筛选同一资产类型中

重点关注品种。综合考虑项目基本面、折溢价率水平、分红比例以及产品波

基金指数上证指数

34%动回撤表现，提出产品投资建议供参考。

24%不同类型底层资产分析：1、园区基础设施：相对看好“租户少+租约长+偏

14%制造厂房类”的园区资产。2、交通基础设施：相对看好“路线竞争力强+分

红比例高”的交通基础设施资产。3、仓储物流：相对看好“需求粘性高+区

4%

位竞争优势突出+出租率高”的硬项目，同时看好在仓储物流、园区资产横向

-6%比较中综合优势突出的项目。4、保障性租赁住房：相对看好“租户准入标准

2024-022024-052024-082024-112025-02相对友好+区位交通优势强+租金折扣明确、涨租接受度高”的保租房资产。5、

生态环保及市政设施：相对看好“需求刚性且稳定+天气、季节性因素影响较

主要指数表现（涨跌幅%）小+公益属性下利益让渡可能性相对较低”的底层民生类资产。6、能源基础

设施：相对看好“下游消纳程度高+自然资源影响程度相对较低”的底层能源

指数名称60日年初至今

基础设施。7、消费基础设施：相对看好“必选消费属性突出+运营侧费用计

上证指数-1.75-0.58提比例相对较低”的消费基础设施资产。

中证基金0.240.82

投研问题分析：1、目前公募REITs的估值日是每半个自然年度最后一日、每

股票基金-0.431.55个自然年度的最后一日以及其他，估值频率显著低于其他上市交易公募基金。

混合基金0.462.22实践中公募REITs收盘价与复权单位净值有一定差异。基于此，公募REITs

的投资大致可分为两条主线：一是参考折溢价率等进行二级市场交易获取差

债券基金0.430.22

价收益，二是基于基本面及稳定分红预期中长期持有、获得净值增长收益及

货币基金0.260.18现金分红。2、我们从区间成交情况、折溢价率等方面观察基于分红公告的短