蒋馥蔚律师：以房抵债中物权期待权与优先权的对抗——关于执行异议复议规定相关条款的理解与适用.doc

办案手记：以房抵债中物权期待权与优先权的对抗——关于执行异议复议规定相关条款的理解与适用

文/蒋馥蔚

【引言】笔者近年参与处理某案外人执行异议之诉案，该案因各方当事人及当地各级法院对执行异议复议规定相关条款的不同理解，导致审判结果三次反转，甚至出现同一审判阶段二上法院审委会以及审委会决议被上级法院全盘否定的情况。本文从实务角度对该案相关核心争议焦点问题及执行异议复议规定部分条款进行分析，欢迎探讨。

一、案情简介

2012至2014年期间，X公司陆续向R公司出借款项共计5000万元。因R公司迟延还款，X公司于2015年诉至法院，该借贷案审理过程中，R公司同意以其名下的涉案房产（商业中心部分）进行以房抵债，并与X公司签订了商品房买卖合同及相关补充协议。X公司撤诉后，虽曾为涉案房产进行过清理垃圾、安装铁门等行为，但因R公司拒绝配合，故迟迟未能办理产权过户登记手续。

2014年（上述房屋买卖合同签署前），R公司以其名下涉案房产的国有土地使用权和在建工程提供担保，与某银行签订贷款总额为数千万元的金融借款合同，并于当日办理了在建工程他项权利证书及土地使用权抵押权利证书。该抵押于2016年到期，某银行未及时续押（存在空档期）。后R公司在X公司不知情的情况下再次为某银行办理了抵押手续。因还款不能，某银行诉至当地县法院，并查封了R公司名下的1.1万平方米涉案房产。

直至近年，R公司与涉案房产的施工单位C公司亦发生建设工程施工合同纠纷诉讼，当地市中院经审理做出生效判决并进入强制执行程序（即本案所涉执行案件），轮候查封了R公司名下的前述涉案房产。此外，因R公司经营不善，导致亦存在其他普通债权人起诉并轮候查封涉案房产的情况。

在市中院强制执行过程中，X公司认为该法院的执行侵犯其合法权益，遂以案外人的身份提出执行异议，被驳回后提起执行异议之诉。

二、以房抵债能否获得物权期待权

（一）否定观点

有观点认为，设立以房抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以房抵债作为履行原金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然为金钱之债，不应优先于另一项金钱之债，否则有违债权平等原则：

1.最高院谢爱梅、李东旭主编的《民事审判指导与参考》（总第75辑）《以物抵债协议与执行异议和复议规定第二十八条之适用》指出，抵债受让人不宜依据执行异议和复议规定第二十八条享有物权期待权，主要理由是以物抵债协议当事人不同于购房合同买受人具有购房的真实意思；执行异议和复议规定第二十八条不宜作扩大解释；债权在受偿顺序上应平等，不能因债成立的先后或发生的原因而存在优劣之分；抵债受让人享有物权期待权增大法院甄别虚假诉讼的负担。但作者在文章结尾总结时也明确表示，抵债协议能否适用物权期待权，仍应综合考虑、判断。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》（江必新、刘贵祥，人民法院出版社2015年版，第429页）认为，本条原本拟将抵债受让人也纳入物权期待权人的保护对象，但不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是对于案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人、使受让人偏颇受偿的问题突出，尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，抵债又不需要支付具体价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪。同时，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。最后，因未达成一致意见，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。

3.此外，最高院（2019）最高法民再175号、（2017）最高法民终354号等判例亦持上述观点。

（二）肯定观点

笔者认为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称九民纪要）、最高院相关权威解读以及最高院近年相关判例精神，涉案以房抵债行为依法可适用物权期待权的规定：

1.九民纪要第44条规定，债务履行期限届满前达成的以物抵债协议无效；届满后达成的抵债协议，在不存在虚假诉讼的前提下应认定有效，其性质为诺成合同而非实践合同，“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”涉案以房抵债系原债权债务履行期届满后达成，不但为R公司与X公司之间民间借贷纠纷案件在法院诉讼过程中达成，且X公司因此而撤诉，原债务因此而免除，故不存在恶意损害第三人或虚假诉讼的情况，且价值大体相当，应当认为真实有效。

2.最高院民二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》（人民法院出版社2019年版，第643页）在对九民纪要第127条的权威解读中认为，对