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如何预期“土储专项债”发行规模？2025年02月15日

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截至2025年2月13日，广东省已有至少11个地级市披露了拟收回收购证券分析师芦哲

存量闲置土地相关信息。涉及地块共74宗，其中59宗完整披露了土地面

积、拟收购价格等信息，土地面积合计达262.35万平方米，拟收购价格合执业证书：S0600524110003

计达192.46亿元，拟收购单价平均为7336.05元/㎡。广东省披露的闲置土luzhe@

地收购计划目前呈现出三大特征：证券分析师刘子博

执业证书：S0600524120014

1.拟收购的土地使用权人约85%为地方国企。据统计，59宗数据完整的拟

收回收购存量闲置土地共涉及46家土地使用权人，在剔除3家暂时无法liuzb@

确定实控人的企业后，剩余43家企业中仅有2家为民营企业，其他41家

企业均为地方国企（39家）或央企（2家）。相关研究

《市场缩量上涨，科技板块维持强势》

从具体成因看，一方面，目前各地土储中心基本只接受尚未被用于融资的

闲置净地收储，但许多民营房企融资难度、现金流压力相对较高，可能无2025-02-14

力获得解除地块抵押的周转资金，最终难以满足收购要求。另一方面，在《市场弱势震荡，向消费、周期板块

财预[2022]126号文发布之前，部分地方政府可能存在协调本地国企托底轮动》

拿地以稳定土地出让市场、满足政府性基金预算收入目标的行为。当前，

部分地方政府可能也存在使用“土储专项债”帮助相关国企管控债务风险2025-02-14

的倾向。

2.以拿地成本数据可得的35宗土地为样本测算，政府拟收购单价较拿地

成本平均折价约15.3%。在历史拿地成本数据可得的37宗土地中，梅州2

宗土地为协议出让，剩余35宗土地为招拍挂出让。以后者35宗土地为样

本测算，相关土地的面积合计达145.33万㎡，政府拟收购价格合计达120.77

亿元，拟收购单价平均为8310.30元/㎡，与相关土地的拿地成本平均为

9806.54元/㎡相比，拟收购单价平均折价约15.3%。

3.过半拟收购土地在2025年可能面临地方政府有权无偿收回的风险。根据

《闲置土地处置办法》，除政府行为等原因导致土地闲置外，未动工开发满

2年的闲置土地由市、县国土资源主管部门依法报批后，地方政府可无偿

收回国有建设用地使用权。在能够获取“约定开工时间”的24宗土地中，

有15宗土地的“约定开工时间”早于2023年12月末，即如果相关地块

继续闲置，那么上述地块在2025年可能面临地方政府有权无偿收回国有

建设用地使用权的风险。

展望2025，“土储专项债”实际发行规模可能相对有限。假设2025年“土

储专项债”的发行地区集中于经济基础相对较好、债务水平相对较低的“地

方债自审自发”试点省份，全国“土储专项债”发行规模可能约为5707

亿元，占全年专项债务新增限额预期值的13.3%。

◼风险提示：（