腾飞路地块项目可行性方案研究报告（最全）.doc

腾飞路地块项目

第一章项目决策背景

一.部因素

东源煤电集团（简称东源集团）成立于2004年，现有母子公司三个、电厂项目部一个，总资产8亿元，职工800多人，以煤炭和铁矿石生产、加工、运输、销售为主业，兼营其它产业的大型企业集团。在与公司进行业务合作的上下游企业中有相当部分在呼市有办公及定点商务餐饮与住宿消费的需求，在一定程度上为公司介入房地产市场领域提供资源的支持，并实现集团跨行业多元化运营提供较好的实战机会。

本案作为公司首个运作的房地产领域的商业项目，在目前项目规划处于审批手续的报批阶段及项目各种手续变更形式尚不明朗的情况下，如何利用相关房产政策将项目过户到公司名下，并利用良好的市场时机实现项目的利润最大化，使这次决策与市调势在必行。

二.外部因素

该项目具有良好的外部环境，其位置处于呼和浩特市区（以下简称呼市）的东部,行政区划为如意河开发区，该项目所在区域有如下特点和优势:

①根据呼市总体规划，如意河新区在未来大部分用地规划为教育行政办公、金融科研、居住用地。

②经济发展状况来看，该项目所在的如意开发区是呼市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点较高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于其他区域，如塞罕区，玉泉区，回民区等。

③沿项目腾飞路向南200米左右自治区政府、发改委、公安局、财政厅均坐落此处，新的省级行政中心在此，必将带动土地快速升值。

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④项目紧邻首府第一大道，新华大街，另有机场国宾道，东二环路，海拉尔东路，滨河路等，距离白塔机场，火车东站距离较近，流畅的立体交通，构筑项目自身周边优越的交通网络。

⑤沿新华街向西三公里处，呼市市级政府在此，地段升值潜力极大。

⑥项目南侧为500亩城市生态公园,北有如意广场，东有东河，向西有乌兰恰特大剧院，临近国际会展中心和博物馆，将逐步建设成为以水景和生态环保为主题的高档文化休息居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。

综合以上各种因素，为公司在此地块建设一个高档商住功能综合体的项目提供了一个良好外部环境。

1.基本建设工程预算都有哪几种？

按照国家规定；基本建设工程预算是随同建设程序分阶段进行的。由于各阶段的预算制基础和工作深度不同，基本建设工程预算可以人为两类，即：一是概算；二是预算。概算有可行性研究投资估算和初步设计概算两种，预算又有施工图设计预算和施工预算之分，基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。2.什么叫工程项目？工程项目综合概、预算书都包括哪些容？如果编制？

工程项目又称单项工程，是指具有独立存在意义的一个完整工程，它由许多单位工程组成的综合体。

工程项目综合概、预算书是确定工程项目（如生产车间、独立公用事业或独立建筑物）全部建设费用文件。整个建设工程有多少工程项目，就应编到多少工程项目的综合概、预算书。

工程项目综合概、预算书包括的容有建筑、安装工程费、设备购置费及其他费用。

上述各项费用是根据各单位工程概、预算书及其他工程和费用概算书汇编而成。如果一个建设项目只有一个单项工程，则汇编时，与这个单项工程有关的其他工程和费用，即可有直接汇入工程项目综合概、预算书。

3.什么是建设项目？建设项目总概预算书的作用是什么？如何编制？

建设项目：一般指具有设计任务书和总体设计，经济上实行独立核算，行政上具有独立组织形式的基本建设单位，如：在工业建设中，一般以一个工厂为一个建设项目，在民用建设

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中，一般以一个学校，一个医院等为一个建设项目，一个建设项目中可以有几个单位工程。建设项目总概、预算书是设计文件的重要组成部分，它是确定一个建设项目（工厂或学校等）从筹建到竣工验收过程的全部建设费用的文件。建设项目总概、预算书是由各生产车间独立公用事业及独立建筑物的综合概、预算书，以及其它工程费用概、预算书汇编组成的。

4.基本建设工程造价由哪几部分费用组成？

基本建设工程全部造价，由建筑工程费、设备购置费、安装工程、其他工程费用四个部分组成。

5.什么叫建筑、安装工程费？

建筑及设备安装工程费，是建设项目中用于主要生产，辅助生产，生活福利建筑和类设备安装工程施工所需要的全部费用。它是建设项目总造价的重要组成部分。

6.什么叫建筑、安装工程概算定额？

建筑、安装工程概算定额是国家或其授权机关规定完成一定计量单位的建筑中设备安装扩大结构或扩大分项工程所需要的人工、材料和施工机械台班耗量，以货币形式表示的标准。建筑安装工程概算指标是在建筑或设备安装工程概算定额的基础上，以主体项目为主，合并相关部分进行综合，扩大而成，因此，也叫扩大定额。

7.建筑、安装工程概算定额