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物业服务相关法律法规培训

前言现结合《兰州市物业管理条例》自2016年7月1日实施以来所遇到的具体问题，给大家作一次关于“物业服务法律法规知识”的讲解。

概论部分物业服务的法律定义：《物业服务条例》第二条规定：本条例所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务应遵循的（六个）基本法律原则：概论部分公平、公开、合理；以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应；《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；）业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合；例：《中华人民共和国物权法》第八十三条规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。上述规定将为业主大会或业主委员会维权诉讼提供法律依据，避免了物业企业与业主的直接对立冲突，体现了业主自治自律原则。保证物业正常运作与安全合理使用；维护全体业主合法权益；比如，不同物业所有权人在行使自己的所有权时，应尊重他人的相邻权，不得妨碍他人的安全和便利。又如，所有权人在共同享有对过道、楼梯、停车场、屋顶等公共场所和共用设施的权利时，其行使所有权的方式要注意对他方利益的影响。政府的适度干预与推动引动。譬如《兰州市物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、国家规定的老旧住宅小区和前期物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费实行市场调节价。”

物业服务中的主要法律主体业主（房屋所有权人；通过买卖且已经合法占有建筑物专有部分的人，即因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权变更登记的人）。《兰州市物业管理条例》第八条：“物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”业主委员会：（业主大会由全体业主组成。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成）物业服务企业：是指取得物业服务企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。建设单位：即有关物业的开发单位。概论部分

《物业服务合同》或《前期物业服务合同》（是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，具有过渡性）。《管理规约》（业主共同制定的规范、区分其享有所有权的建筑物或者建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件）或《临时管理规约》（开发建设单位制定的管理规约）。其他管理规定或约定（如《装修管理规定》）。321物业服务中的几个关键文件概论部分

建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。1案例：李先生住在某小区一幢高层公寓的三楼。由于楼层低，李先生平时极少乘电梯，可电梯费却要照交不误。李先生向物业管理公司提出，自己以后不再使用电梯，也不要交电梯费，物业公司予以拒绝。李先生有些想不通：我不乘坐电梯，就不会产生费用，为什么还必须缴纳电梯费。2点评：《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”电梯费不仅仅是乘坐电梯的费用，还包括因日常维护等产生的费用，李先生作为业主之一，对电梯享有共有和共同管理的权利，同时必须承担对共有财产养护的义务。以“不乘坐电梯”这种放弃权利的形式，不履行交费义务，是不符合《物权法》规定的。3《物业服务合同》的法律效力物业服务合同

违反法律、行政法规的禁止性规定；主体不合法（如物业服务企业没有依法取得相应物业管理资质的）；物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任（如：同一小区、同一类型物业、同样的物业服务收费标准不同）、排除业主委员会或者业主主要权利的条款；合同法规定的其他合同无效情形（如：采用欺诈、胁迫的手段且损害国家利益）。判定物业服务合同或合同条款无效的情形（5种）物业服务合同

物业服务企业不履行或者不完全履行物业