区域市场调研和对应案例研究.pptx

区域市场调研和对应案例研究;根据顾问合同，本报告共包括四方面内容;三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地;第三产业已成为三亚的主导产业，无污染产业体系已初步建立，并将继续完善;旅游业已成为三亚贡献率最高、拉动力最强的优势产业，是三亚经济的第一大产业;从地理上看，亚龙湾处于相对封闭的区位，已经发展形成了相对纯粹的高档次旅游度假区;;从空间布局上看，目前高端酒店占据了绝大部分的一线海景用地;从城市规划和区域发展上看，三亚湾、大东海已发展成为度假娱乐型，而红塘湾定位于度假居住型，海棠湾规模较大，规划为综合性的休闲旅游度假新城;;;亚龙湾乃至整个三亚热带特色风景旅游景点众多，但人文旅游景点和资源较少，文化吸引力和特色较低;;二期开发面临着安置村民和基本农田可能无法改性的问题;;;;根据顾问合同，本报告共包括四方面内容;;旅游业已成为三亚贡献率最高、拉动力最强的优势产业，是三亚经济的第一大产业;三亚的游客数量持续高速增长；05年起，国际游客增长势头迅猛，三亚已加快向成熟的国际化度假胜地发展;区域竞争——盘点三亚市依托于海景资源的旅游休闲度假区;大东海——已经完全融入了市区体系，发展容量有限，档次很难提升;大东海的配套成熟程度在几大湾区中处于领先地位，决定了中短期度假的定位;大东海——酒店以四星级为主，住宅物业以高层为主;大东海住宅客户比较多元化，度假和投资都占相当比例;大东海受到发展空间等限制，发展空间不大，以现状很难和亚龙湾竞争;三亚湾——承担了一部分城市功能，配套齐全，目前主要消费者层次低于亚龙湾;三亚湾一线最大的特征是住宅的比重大，酒店和住宅物业排布非常密集;三亚湾未来将向城市型综合度假区发展;阳光海岸和凤凰岛——大型综合功能区，在会展和高档次观光上具有一定竞争力;凤凰岛和阳光海岸未来的竞争力集中在高端观光和度假上，但容量有限;;海棠湾将建多元社区、生态公园和综合旅游度假区三个功能区;海棠湾将具备居住、度假、旅游的综合功能，并配置完善的商业、休闲娱乐设施;海棠??在新城发展模式中具有配套齐全程度、规模效应优势;红塘湾——以住宅开发为出发点，打造高端度假社区;红塘湾选择差异化发展，定位上以高尚住宅为主要发展方向;红塘湾规划以住宅开发为主，目前已经进入土地出让环节;坎秧湾和太阳湾——距离近，规模小，主题明确，将成为亚龙湾功能上的补充;目前坎秧湾和太阳湾没有进入大规模建设状态;在三亚酒店和会议市场，亚龙湾依托于高档酒店集群在高端市场具有优势;未来三亚高端度假物业供应区域分布：三亚湾和亚龙湾二线、红塘湾和海棠湾;根据顾问合同，本报告共包括四方面内容;;从市场表现上看，受环渤海和长三角等经济发达区域度假置业的影响，三亚房地产市场持续稳定上升;;经过市场调研，我们将亚龙湾目前的度假客户群细分如下，研究其各自未被满足的需求，以寻找延长其停留时间、增加消费的机会;;通过对亚龙湾国际客户的访谈可以具体地分析其需求偏好，以增加相应的配套或活动延长其停留时间，增加其消费;通过对亚龙湾国际客户的访谈可以具体地分析其需求偏好，以增加相应的配套或活动延长其停留时间，增加其消费;通过对亚龙湾国内客户的访谈分析，国内客户可分为以下9类，针对不同类客户的特征，二期有相应的发展机会来延长其停留时间，增加其消费;客户分类;;;;亚龙湾有机会发展高层次的：会展/行业峰会、内部小型封闭决策会议、内部中型度假活动、联合/双边会议、总裁级培训班;大型的会议设施是需要和酒店结合的，特别是周边需要有给老板住的高档酒店。——海南旅游总公司三亚分公司阎总;;;与国际一流旅游度假区的客户结构相比，亚龙湾的观光客过多，降低了度假区品质，增大了生态压力;大量的观光客使得沙滩资源难以协调使用，降低了这一主要资源的利用效率;根据顾问合同，本报告共包括四方面内容;一流滨海旅游度假区基本可分为三种类型：度假娱乐型、度假居住型和休闲度假型，它们在游客接待强度、度假区功能比例和度假区内酒店财务表现上有明显的差异;世界一流旅游度假区的案例研究表明：度假娱乐型度假区的游客接待强度要远大于度假居住型和休闲度假型度假区，其游客接待强度是其他两类度假区的十倍;世界一流的度假居住型、休闲度假型和度假娱乐型旅游度假区在住宅、酒店、商业、旅游设施和公共空间上的用地功能比例各不相同，大致比例分别为：35:10:5:30:20，10:35:6:4:45，45:4:6:35:10。;度假区的定位不同决定了三类度假区在空间布局上的差异，国际一流度假区中的一线海景都会留给度假区中的主流物业;三种度假区的酒店财务表现差异主要体