西安高铁北站酒店市调报告.xlsVIP

Sheet1

西安凤城六路店市场调研分析报告

一、周边市场酒店竞争态势和市场客源结构总体分析：

本酒店所处的经开区酒店市场总体上处于竞争上升期，属于西安市的酒店价格高地，公务出差的中高端商务客人较多，价格敏感度不强，所以这部分客源因含金量大是所有酒店的抢夺重点，特别是长庆油田是大多数周边酒店的首要客户；2010年4月—10月由于西安举办世园会，经开区新增了很多酒店，出现滞后效应，导致今年市场总体较去年稍淡，影响较大的是中高端酒店，普遍出租率比去年下降10%以上。但经济型酒店市场依然红火，由于性价比更高，客源定位宽度更大，所以经济型酒店总体出租率较高。在客源结构上，本区酒店以长庆油田等商务客源为主、政务客源为辅，其他散客和旅行社客源为补充的总体格局。

二、周边不同档次竞争数据分析：

档次

酒店名称

开业时间

地址

电话

客房数

单双房比例

团队价

会员价

协议价

中介价

均价

出租率

主要客源

五星

赛瑞喜来登大酒店

2011年

西安市莲湖区未央路32号

51%：47%

高端商旅客人、外宾

禹龙国际酒店

2009年

西安市未央区二环北路西段5号

26%：60%

商旅、政务客人

平均值及小结：

38%：53%

4星

唐朝酒店

2008年

西安市经开区凤城三路198号

19%：66%

—

长庆油田

时代大酒店

2006年

西安市未央区文景路18号

31%：59%

长庆、区政府

银池商务酒店

西安市未央区二环北路东段739号

42%：40%

长庆、工商部门

美豪酒店

西安市未央区未央路199号

33%：60%

市府政务客人

名都国际大酒店

西安市未央区未央路140号

34%：56%

本系统长庆内部客人

龙东国际酒店

西安市未央区凤城七路89号

41%：55%

商务、会议客人

33%：56%

3星/连锁

如家酒店（赛高店

西安市凤城五路赛高国际街区3号楼

31%：57%

长庆油田、会员

如家酒店（大明宫店

西安市北二环中段唐宫皇家置业小区

39%：55%

商旅散客、会员

如家酒店（凤城二路

2010年

西安市未央区凤城二路

43%：53%

锦江之星（北二环

西安市未央区未央路111-1号

20%：73%

旺安商务宾馆

2012年

45%：55%

长庆油田客人

金地商务酒店

35%：65%

海悦酒店

西安市经开区凤城八路东段E康城

36%%：59%

1、本区域酒店业市场客源结构比例为：旅行团队占5%、会议团队26%，商旅散客占7%，商务协议37%；中介18%。

2、酒店客源来源主要以长庆油田以及下属单位客人为主，占客源比例的50%以上，其次为政府和其他商务客源；

3、本区域酒店业主要抢夺长庆油田及政府客源，市场竞争以产品品质竞争为主，市场竞争主要使用营销策略是渠道策略（关系+返佣）和促销策略，全年淡旺季节明显第一季度相对较淡；价格和出租率下降；

三、本店SWOT分析及目标客户定位、价格政策、营销策略建议：

1、优势

1、位于西安市北郊经开区，离机场20分钟车程，离高铁北客站4公里，离新搬迁到北郊的行政中心1.5公里，离西安地铁2号线凤城五路A出口500米。

2、维也纳精品商务连锁酒店的品牌优势、品牌支持及数百万的会员支持。

3、业主方当地的资源优势。

4、酒店有60个左右车位的停车场和可容纳300人的多功能会议室。

5、相对气派的欧陆式风格大堂和门楼，对于追求品味的商务客人有更大吸引力。

2、劣势

1、酒店所在的凤城六路路窄非主干道，道路两边多为围墙，商铺处于招租中，商业氛围及人气不足。酒店东侧为待建的空地，西侧为临建菜市场，影响酒店整体环境。

2、酒店暗房数量多达80间，暗房占比为42%，走廊不规则、拐弯多，影响客户体验。

3、酒店离未央路和凤城六路交叉口250米，目前门前经过出租车相对较少，打出租车不太方便，需步行到路口打车。

4、维也纳刚开始进入陕西市场，在本地的知名度还需要提升，得到客源市场的认可并树立美誉度，还需要一个培植的过程。

3、机会

1、北郊近几年开发有很多陕北人和西北五省新移民搬迁进入，这部分人相对富裕，因此北郊总体市场消费水平偏高。

2、本区域内有长庆油田、陕北矿业等大型企业，来往商务客源较多，对酒店市场的入住贡献率很大；

3、西安市政府搬迁到北郊后，拉升了北郊的人气和政务客源市场。

4、随着西咸一体化的进程，北郊经开区的发展会越来越快，客源市场蛋糕会越来越大。

4、威胁

1、北郊除了大明宫外无其他知名旅游景点，旅游吸引力不足及北郊整体平均房价的偏高，影响旅团市场的客源。

2、凤城五路以北包括凤城六路、凤城七路、凤城八路等酒店位置属于相对偏僻，市场逐步成熟需要一到两年时间。

3、如家、锦江之星等品牌经济型酒店及本土小酒店越来越多，稀释了客源市场。

4、酒店两侧空地今后施工会对本酒店造成遮挡，且施工期间会