某房地产项目营销推广策略总纲.pptx

某房地产项目营销推广策略总纲;报告背景;;;5;6;7;;项目营销目标理解;A地块;A地块;项目销售目标分解：12年实现5亿元销售任务，需保证月均6250万的销售速度；;;北海—陌生区域

辽宁省重点旅游度假项目；现为北海村庄，地块现状多为农用地，无路网、无公交、无配套；

地块受限高影响较大；;本项目的核心问题界定：营销目标与限制条件对比;本项目的核心问题;;板块;大连别墅面积区间趋于集中和稳定，在售的重点别墅项目主力产品集中于200-350平，联排主力面积段200-250平，独栋面积两极分化。;大连别墅总价区间集中于300-600万，叠拼总价较低，独栋总价趋于两极分化。;;;区域;作为35平方公里的旅游大盘，面向的市场一定是北中国的，因此，项目的竞争界定也是全大连的；;项目竞争聚焦;渤海湾西北板块竞争分析;体育新城板块竞争分析;金渤海岸板块竞争分析;金石滩板块竞争分析;市场;项目的产品价值在锁定竞争项目内人文精神和品牌力量很不明显，项目价值感需要进一步加强；;;产品分析;产品资源梳理;;产品资源梳理;;延续C地块主力回现150平联排产品和100平米别墅

三层叠拼及为市场创新产品

自然资源优于C地块;;客户定位——项目主要客户为：大连客户和东三省客户两大类;大连客户

—自用度假客户需求;大连客户

—养老客户需求;客户特征;大连客户的购买成因分析;东三省客户

—度假客户;客户特征;东三省客户的购买成因分析;大连客户

—当地客户;目标客户需求与本项目的拟合度分析;客户关注因素排名;;案例借鉴——亿达春田大公园，新城市;区域推广;;报纸媒体软文释放点——区域炒作，价值的深度解读;2010春田推广主思路总结—12月营销推广;1、线下的项目形象传播活动。通过摄影留下人与自然和谐统一的动人画面，带领大家回归大自然，使项目的形象得到更进一步的传播和认同。

2、拓展客户，形成协会内的广泛的传播和影响力。

3、在活动中，突出“大公园，新城市”的主题，征集部分出色作品，本次活动作为一项公益活动成为当月新闻话题。;2011年6月12日，亿达春田之夜——张学友世纪演唱会大连站活动，借势张学友，促使项目的认知度迅速提高，在市场上形成一个推广???高潮；使项目被市场所熟知，对项目的销售起到巨大的促进作用；;案例借鉴——亿达春田展示策略，通过示范区，充分展现项目的生态宜居价值，展现未来美好生活场景；;2011年7月27日，亿达春田高层银杏园开盘，首推6栋280户小高层，现场近千组客户到场，前期近10个月的推广，使春田在这一天得到了全城媒体和客户的关注焦点；;2011年9月17日，亿达融庄别墅开盘，首推128套别墅，同时银杏园加推4栋9-15层近200套房源，现场开盘答谢会上更以、、等名贵奢侈品礼献客户；;2011年10月07日，亿达多层洋房馥园开盘，首推近200套房源，至此，亿达春田实现多层、高层、别墅产品三盘连壁，多种产品线联合运营，春田首批近800组客户落户大连生态科技创新城，“新城市，新生活”的美丽画卷铺展开来；;2010年春天项目工作回顾;回顾：;案例给我们的启示;万科海港城：老友记演唱会;2011年大连在售项目事件营销;;大盘营销规律总结;关键词：区域营销、抓大放小、强势

大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是“抓大放小”的区域价值竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定、精准定义区域价值和区域营销。

‘强势’是大盘营销的特色，大盘往往需要较高的营销费用，用于强势推广、特色概念深入人心、建立市场影响。

强势有利于形成区域中心化与区域价值。

启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段，至关重要。

在各期开发过程中不断进行“脉冲式”的刺激，保证持续成功开发;我们的营销战略：充分放大区域价值，区域赢则项目赢;;;项目运营策略;;大

盘

基

因

的

要

素;【加速运营策略】;【加速运营策略：壹】;东部华侨城发展历程;案例：昆明华侨城——国际级的休闲度假胜地，一个全新的生态旅游示范区;案例：昆明华侨城;;;;观点一：华侨城的成功是逐渐摸索、改良的过程，本项目应首先瞄准结果，主动出击;本案滚动开发建议;【加速运营策略：贰】;万科城的产品运营;;;万科城的形象运营;万科城运营的一些经验和教训;万科城的产品运营;本案滚动开发建议;无商业配套;;;;本项目的营销策略体系;营销全攻略－核心问题逐个击破;阶段性营销推广体系;;政府事件;社会事件;社会事件;;社会事件;;北

海

海

滩

狂

欢

节;社会事件;阶段性营销推广体系;推广渠道策略：各媒体配合，立体推广;;市内销售中心是项目在大连的营销平台，设置在繁华地段的售楼处可以有效拓宽客户渠道，为项目积累客户，同时达到很好的广告宣传作用