沙城商业项目定位及销售策略报告.ppt

竞品项目业态划分项目主要经营业态：B2：家居、家居/家居饰品、家具；B1：五金、电工、装修工具；1层：瓷砖石材；2层：卫浴、洁具、水暖；3层：地板、门业、楼梯；014层：橱柜衣帽间；5层：窗帘布艺02项目商铺面积：10平米—30平米03项目购买客群年龄段：35岁—50岁之间，其中投资占53%。04竞品项目分析01020304项目名称：理想上城项目商业总建筑面积：30000平米项目位置：府前街与华新路、华翔路交汇处销售价格：一期商业1层-3层价格均价6000元A区；二期商业1层-3层价格均价6300元B区；三期商业1层-3层价格均价7000元C区（2012年8月中旬开盘销售）；四期、五期、六期商业待售。05项目租金价格：目前一期、二期商铺平均0.6元/天/平米；竞品项目业态划分点评：经营业主参差不齐，商业氛围较乱，消费群体丰富，消费能力较强项目商铺面积：150平米—400平米，最大商铺为B区西南角3400平米。基本户型300平米购买客群年龄段：35岁—50岁之间，其中投资占30%，其余70%为自营项目主要经营业态：汽车维修、美容、社区超市、餐厅、移动通信、社区服务竞品总结分析01020304纯粹意义上的商业地产项目较少：主要分布在火车站少数几个地方，大量的还是表现在住宅小区的底层商铺和临街商铺上规模偏小，形成不了大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。商业幅射力较窄：项目规模小，缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，经营能力差、扩张能力弱，竞争力不强，与现代化的商业地产的要求还有较大的差距。主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少：开发理念不高，经营管理不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是本市中心客户前来购物消费，辐射能力较弱。商业业态向多元化发展：新兴零售业态的迅猛发展，如各类超市、购物中心、便利店、仓储式商店、一站式购物等满足了城乡居民不同层次的需要。沙城商业地产总结步行街是商业形态，然而多数发展商都存在急于脱手的心态，因此，多数社区（甚至是早期的大型社区）的底商都没有经过细致的规划（为了快速消化，一般的规划就是划小商铺的单位面积），基本上都没有根据社区居民的特征规划业态业种布局，更没有采取有针对性的招商工作。很多社区都缺乏银行、超市等基本的便民型商业，社区居民一般都在核心及次核心的商圈采购物品，社区生活的便利性明显不足因缺乏高档购物场所，多数消费群体选择外出购物，造成客户流失。高档商业很不成熟，发展机会明显需求模型构建01典型项目解读02竞品项目分析03需求与价值对位04第二部分：客户需求分析客户需求模型导入规划空间价值空间产品空间空间2310价值体系（VALUE）需求（NEED）V-N模型：第一步：构建项目价值体系第二步：细分市场需求，将市场需求与价值体系对位规划空间01价值空间02产品空间03空间04价值体系（VALUE）05业态规划建议06产品设计建议07销售策略建议08本项目已基本具备，但需增加景观元素09项目定位中阐述10销售策略中阐述11市场需求与价值体系对位产品设计模型导入规划空间价值空间产品空间空间2310价值（VALUE）需求（NEED）V-N模型：第一步：构建项目价值体系第二步：细分市场需求，将市场需求与价值体系对位第三步：通过价值、规划设计及营销，提升项目价值，最大限度的满足市场需求目前，本项目产品设计已经基本确定，需在规划空间和价值空间两方面做足功课。项目定位业态划分第三部分：项目定位——是商业、也是公园商业公园：绿化景观与商业的无间融合，将生活所需功能全面交融，一站式满足物质与精神的完整生活追求。由于本项目的建筑风格具有很强的欧洲小镇建筑风情，建议本项目将景观元素融入到项目内，使本项目成为集休闲、娱乐、购物、游玩为一体的商业场所。项目定位LIFESTYLE商业公园*首府商业项目定位及销售策略建议目录第一部分：项目解读项目基本情况项目SWOT分析项目四至情况府前街华泰路华祥路府后街长城北路项目位于怀来县沙城镇北部，紧邻沙城镇城市主干道——府前街商业区域情况邻府后街，进京高速无商业，商业空间大项目北侧靠近城市中心，商业氛围浓郁商业品质较低商业空间巨大项目东侧无商业项目西侧项目南侧邻城市主干道—府前街周边人均消费力高商业品质一般项目周边情况天镜园小区府城新街一区府城新街二区居住人数5000人富达园小区玉都苑小区华佳广场明珠购物广场燕都商厦