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博观而约取，厚积而薄发。——苏轼

房地产策划案例设计大全

房地产策划案例1

第一篇：分析篇

一、市场背景：

汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，

辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻

人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化

工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，

主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。

汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果

及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

__所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾

为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企

业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发

展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作

为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从

而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。

二、竞争对手分析：

由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度

较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对

手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其

分为直接竞争对手与间接竞争对手。

1.在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢?

2.在汉沽我们的间接竞争对手?

在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞

争对手，具体原因我们分列如下：

绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都

远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富

达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直

接威胁;

其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。——《论语》

绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接;

而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设

计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花

园的规划、设计，仍初级产品形态;

绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在

目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。

三、竞争项目基本信息：

项目名称规划面积销售均价基本情况

绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期

开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层

以一、二、三、六层为主。

滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形

态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积

控制较好，并带简单装修。

井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户

型、价格、配套与第壹城相近。

分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便

是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，

汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我

们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主

导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面

反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。

3.楼栋售出率分析

分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消

费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况

一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面

也与居住观念有关