第二章 房地产市场(2).ppt

②初始登记初始登记是指最初的、原始的登记。初始登记包括两种类型：一种是新建房屋的登记，应为建房者最初取得房屋所有权的，如房地产开发企业建造的商品房竣工后，必须先进行登记，这种登记就是初始登记；二是原属集体所有的土地，经一定原因变为国有土地以后，坐落该土地上的房屋进行的权属登记，也属于初始登记。进行初始登记时，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关提请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30天内申请。③转移登记转移登记是因房屋所有权主体变更而应进行的登记，如房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并等。将房屋分割列入转移登记的范围是因为原来是两个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的主体，共有人并不能明确房屋的哪一部分属自己所有，但经分割以后，变为各自所有，主体变为单一的所有人，这一是一种权利主体变更的形式。转移登记，应当在事实发生之日起30日内提出申请。④变更登记变更登记是指权利人法定名称发生改变或是房屋状况发生变化后而进行的登记。如房屋门牌号码的改变，路名的更改，房屋的翻、改建或添建、部分拆除，都是所有权客体的变更，因此应列入变更登记的范围。权利人法定名称改变，如公民改变自己的姓名，企业更改自己的法定名称，从表面来看主体发生了变更，但实际上房屋所有权并没有转移，因而也应该列入变更的范围。变更登记，应当在事实发生之日起30日内提出申请。⑤他项权利登记他项权利是指当事人设定的房地产他项权利，目前最为多见的是抵押权。典权也是房地产他项权利的一种。因主债权的消灭（如债务的履行）、房屋灭失或抵押权的行使可使抵押权归位消灭。因典期届满、出典人回赎或转典为卖以及房屋灭失可使典权归于消灭。转移登记，应当在事实发生之日起30日内提出申请。⑥注销登记因房屋灭失、土地使用年限届满，他项权利终止而进行的登记为注销登记。房屋灭失时，所有权的要素之一——客体灭失，房屋所有权不复存在。土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期，或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。此时，按房屋所有权和该房屋占有范围内土地使用权权利主体一致的原则，原所有人的房屋所有权也不复存在。转移登记，应当在事实发生之日起30日内提出申请。（2）登记的原则和特点房屋所有权与该房屋所占用的土地的使用权实行权利主体一致的原则；房地产权属登记的属地管理原则。房地产权属登记由不同登记机关分别登记；为房地产权利动态登记；具有公信力；实行即时登记制度；颁发权利证书。（3）登记的程序①受理登记申请②勘丈绘图③产权的审查和确认④房屋权属证书的制作和颁发（二）房地产产籍管理1.房地产产籍房地产产籍是指房籍和地籍的有机组成，由于房产和地产不可分割的特点，房籍和地籍统一构成那个房地产产籍制度。房籍以地籍为基础，由地籍发展而来，地籍包括土地产权的登记和土地分类面积记录等内容，是土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查、记录和登记。房地产产籍主要是由图、档、卡、册组成。它通过图形、文字记载、原始证据等，记录反映产权状况、房屋及其国有土地的使用情况。2.房地产产籍管理房地产产籍管理主要是对房地产产籍资料的管理。房地产产籍资料有房地产平面图、房地产档案、房地产卡片、房地产权属簿册四部分组成。（1）房地产产籍的主要内容①房地产平面图房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。房地产平面图是由测绘专业人员按国家规定的房产测量规范、标准和程序勘测和绘制出的反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情况的专用性图纸。房地产平面图包括房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图、房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分层分户平面图。②房地产档案房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。房地产档案主要记录和反映房地产权利人的房屋所有权、土地使用权状况的历史演变和房地产权属纠纷的处理结果及其过程等方面的情况，是审查和确定房地产权属的重要依据。③房地产卡片房地产卡片是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。它按房地产产籍地号（丘号）顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位而填制的。④房地产登记簿册房地产登记簿册是在房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称。房地产产籍资料的各项内容应该是一致的，并应及时进行异动管理。（2）房地产产籍管理的内容①产籍资料的收集产籍资料整理是指