第9章 房地产融资.ppt

房地产开发与经营

（第二版）吕萍等编著房地产融资的概念从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产融资的分类固定资产投资项目资本金比例固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。对于商品房行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称“自有资金比例”。各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%。水泥项目，最低资本金比例为35%。煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%。铁路、公路、城市轨道交通、化肥（钾肥除外）项目，最低资本金比例为25%。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。(注，本次调整前除经济适用房项目外均为最低35%)其他项目的最低资本金比例为20%。

国务院2009年5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。部分开发商表示，此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样“光鲜”，一些企业的资金链依然紧绷。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已恢复1996年的水平。银行贷款融资信托融资股票融资房地产债券融资银行贷款融资概念是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。融资的基本条件对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件：(1)房地产企业应满足的融资条件(2)房地产开发项目应满足的条件抵押贷款它是指按规定的抵押方式，以借款人或第三人的房地产或房地产权利作为抵押物发放的贷款。土地使用权及其地上建筑物、其它附着物必须同时抵押。信托融资概念房地产信托融资的优势股票融资股票融资资金出现多元化的趋势，前几年银行开发贷款，30%都是在银行，现在稳定在20%多，再加上个人房贷中，估计通过银行这一块占到50%左右，是一个比较主流的渠道。2008年及以后开发企业上市融资的背景分析：宏观调控持续，银行信贷紧缩市场竞争加剧、地产巨头扩张加速、海外资本涌入等诸多因素国内房地产开发模式正在转变，由“香港模式”向“美国模式”转变“美国模式”的核心是金融运作，REITs(房地产投资信托基金)、投行、财团等成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本的配套环节。“香港模式”是以拿地为核心，从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“一龙式”模式。多元化融资成为开发企业发展的必由之路2008年及以后在诸多融资方式中，上市融资成为众多开发商梦寐以求的首选目标。对于全国五万多家房地产开发企业而言，能够有幸上市的企业不足1%。目前房地产企业上市包括三种路径：国内IPO(首次公开发行股票)、境外IPO和借壳上市2008年及以后目前，沪深两市上市公司已超过1500家，而房地产上市公司只有百余家，真正IPO上市的仅有40多家，且大多是在1991-1994年上市的。1994年进行房地产宏观调控之后，建设部不鼓励房地产企业上市进行融资，中国证监会决定1995年起暂不予接受房地产开发企业的上市申请；2001年国内资本市场恢复房地产企业IPO，也只有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设等少数国有控股企业得以IPO。

2008年及以后目前，沪深两市上市公司已超过1500家，而房地产上市公司只有百余家，真正IPO上市的仅有40多家，且大多是在1991-1994年上市的。1994年进行房地产宏观调控之后，建设部不鼓励房地产企业上市进行融资，中国证监会决定1995年起暂不予接受房地产开发企业的上市申请；2001年国内资本市场恢复房地产企业IPO，也只有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设等少数国有控股企业得以IPO。2005年开始股权分置改革和券商治理之后，股市焕发勃勃生机，但对于房地产企业的I