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第一章建筑与房地产市场

【本章教材结构】

【知识点一】建筑市场运行特点

建筑市场运行特点：

（1）建筑产品由需求者向供给者进行预先订货式交易。

建筑产品具备固定性和多样性特点，决定了不同产品需求不同且与土地相连，不可能由生产者批量生

产后通过市场交易来实现，因此，建筑市场运行中无中间销售商。

（2）建筑产品交易持续时间长，

建筑产品生产周期长、价值巨大，需要进行施工过程结算，直至工程缺陷责任期届满才完成交易，建

筑产品整个生产过程实质上也是其交易过程。

（3）建筑市场存在显著地区性。

建筑产品的固定性决定交易过程相关要素，如交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势等都有较强

的地区性。

（4）市场竞争较为激烈。

由于建筑产品供给者，尤其是建筑业属于劳动密集型行业，技术和资本构成较低，而建筑产品需求又

是由一个个单一项目形成的，因此，建筑市场呈现出比较明显的买方市场特点，卖方竞争激烈。

（5）竞争方式以投标竞争为主。

主要采用招标投标方式，前期交易时间长、交易成本较高。

（6）供求不均衡普遍存在。

建筑市场需求来源于工程建设投资，而投资受经济周期波动和政策性影响大，建筑供给能力则相对保

持稳定，因此，建筑市场供求不均衡状态持续普遍存在。

（7）交易计价方式独特。

这是由建筑产品交易期长、产品多样性决定的。

（8）建筑市场风险大。

从建筑产品供给者角度来看，风险表现在：定价风险；生产风险。从建筑产品需求者角度来看，风险

表现在：价格与质量的矛盾；价格与交货时间的矛盾；预付或风险。

【例题1：单选】建筑市场存在显著地区性，下列不属于建筑市场运行特点是（）。

A.建筑产品交易持续时间短

B.市场竞争较为激烈

C.供求不均衡普遍存在

D.交易计价方式独特

【答案】A

【解析】本题考查的是建筑市场运行的特点。（1）建筑产品由需求者向供给者进行预先订货式交易。

（2）建筑产品交易持续时间长。（3）建筑市场存在显著地区性。（4）市场竞争较为激烈。（5）竞

争方式以投标竞争为主。（6）供求不均衡普遍存在。（7）交易计价方式独特。（8）建筑市场风险

大。

【例题2：多选】下列属于建筑市场运行特点的是（）。

A.交易持续时间短

B.供方市场竞争激烈

C.交易计价方式独特

D.投标竞价方式为主

E.供求关系平衡

【答案】BCD

【解析】本题考查建筑市场运行机制。

建筑市场运行特点

（1）建筑产品由需求者向供给者进行预先订货式交易。

（2）建筑产品交易持续时间长。需要进行施工过程结算，直至工程缺陷责任期届满才完成交易，建

筑产品整个生产过程实质上也是其交易过程。

（3）建筑市场存在显著地区性。

（4）市场竞争较为激烈。建筑业属于劳动密集型行业，技术和资本构成较低，建筑市场呈现出比较

明显的买方市场特点，卖方竞争激烈。

（5）竞争方式以投标竞争为主。

（6）供求不均衡普遍存在。

（7）交易计价方式独特。这是由建筑产品交易期长、产品多样性决定的。

（8）建筑市场风险大。

【知识点二】建筑产品计价特点

建筑产品计价特点：

1.单件计价

建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。每项工程只能单独设计、单独施工、单独计

价。

2.多次计价

为适应工程造价管理要求，需要按照勘察设计、招标投标、施工安装程序进行多次计价，即从设计概

算、施工图预算到签约合同价，再到工程结算价进行多次计价。

3.分部组合计价

建设项目可逐层分解为单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。在确定工程设计概算和施工图预

算时，需要按工程构成由下而上分部组合计价，在工程施工招标投标及施工过程中，也需要按照分部

分项工程进行组合计价。

【例题1：单选】下列不属于建筑产品计价特点的是（）。

A.单件计价

B.多次计价

C.分部组合计价

D.单次计价

【答案】D

【解析】此题考查建筑产品计价特点。建筑产品计价特点包括：单件计价、多次计价、分部组合计价。

1.单件计价：建筑产品的多样性决定了每项工程都必须单独计算造价。2.多次计价：为适应工程造价

管理要求，需要按照勘察设计、招标投标、施工安装程序进行多次计价。3.分部组合计价：工程造价

计算是通过分部组合而