2025年房地产投后项目管理.pdfVIP

博观而约取，厚积而薄发。——苏轼

房地产投后项目管理

投后项目管理指自项目摘地起至项目竣工交付阶

段所开展的项目管理工作。

投后项目分为自营（即：自操盘）项目和合作（即：

非操盘）项目两类。

一、自营项目投后管理

1、管理原则

（1）以项目现金流为核心，利润为根本，围绕项

目销售和回款展开各项管理工作，重点做好产品定位

设计、融资，确保项目经营零风险；

（2）项目管理各项工作执行目标管理机制，在项

目开工前30日内，项目公司完成项目经营计划编制和

项目经营责任书的签订，作为项目执行依据；

（3）集团会议按照项目月度经营例会和专题会形

式组织召开；项目会议由项目公司自行制定会议形式

组织召开。

2、管理模式

（1）前期（≤5个项目）以项目公司管理为主、

集团参与的管理模式，运营管理中心作为监管部门;

英雄者，胸怀大志，腹有良策，有包藏宇宙之机，吞吐天地之志者也。——《三国演义》

（2）后期（＞5个项目）以集团标准管控、项目

公司执行的管理模式，各管理中心依职责进行管控，

其中成本和财务为条线垂直管控。

3、项目公司组织架构（详见附件）

（1）项目公司董事长、总经理、副总经理，财务、

成本部门经理及以上级别人员录用权归集团；

（2）项目公司成立后，依据集团制度和流程编制

项目公司管理制度、工作流程、审批权限、组织架构、

岗位编制和责任分工。

4、规划设计管理

（1）文旅商：以市场和客户需求为导向，原则上

按照文旅品牌方的产品标准进行产品定位和方案设

计，结合项目实际情况和市调，可做适当的优化升级；

（2）住宅：以市场和客户需求为导向，充分借鉴

优秀地产企业，特别是项目当地龙头企业及周边的产

品，结合文旅项目定位，进行住宅产品定位和方案设

计；

（3）设计管控：合理平衡产品成本与品质两者间

的关系，对客户关注敏感度高的工程（如园林景观、

建筑外立面、入户门、门窗、五金等），适当提升展示

效果，选用优质品牌，以提高产品的溢价和受卖点。

勿以恶小而为之，勿以善小而不为。——刘备

对客户关注敏感度低的工程，在确保安全的前提下，

严格控制设计指标（如钢筋、混凝土含量等）和费用

投入。合理平衡容积率与业态布局，在确保有现金流

的情况下，以利润最大化为准；

（4）设计标准：结合品牌方设计标准和企业经验

总结等，陆续建立企业设计标准。

5、销售和回款

（1）销售和回款作为整个项目管理工作的首要任

务，执行目标考核管理机制，在项目开工前30天内完

成销售计划编制，经集团批准后执行；

（2）项目总经理为第一责任人，营销副总经理为

直接责任人；（具体考核标准另行制定）