深圳振业城四五期营销策略.ppt

2021.5;本报告主要解决以下三个问题：;Q1：工程的目标是什么？;工程目标;工程目标;Q2：实现目标的根底？;;交通优势;享别墅大社区，表达主人高贵身份；

两梯两户，尊贵礼遇；

户型方正实用，功能分区合理；

南北朝向，前后通透，更佳的通风采光效果；

入户花园，前后阳台，延展私人生活领域；

客厅、主卧南向，附送双层挑高露台，别墅花园空中化；

主卧附带豪华主卫，侧向观景阳台。

登高望远，可观湖景和梧桐山景。;——我们存在缺点，但我们躲避弱点、强化优点;小高层平层;户型优化建议：

1、入户门处流线交织；

躲避措施：进行包装躲避；

2、书房与主卧的距离较远；

躲避措施：进行把书房改成功能房。

3、建议入户花园摆花草、盆景、金鱼港等，给客户提供良好的气氛。;小高层〔18F〕复式;户型优化建议：

1、下层楼梯处的多功能厅使用性不强；躲避措施：布置上要增加一些品质感很强的雕塑艺术品，增强其吸引力。

2、入户玄关处增加艺术品装饰，给客户良好的“首面〞；;小高层〔12F〕复式;户型优化建议：

1、入户门处流线交织；躲避措施：进行包装躲避；

2、下层楼梯处的多功能厅使用性不强；躲避措施：布置上要增加一些品质感很强的雕塑艺术品，增强其吸引力。

;高层平层;户型优化建议：

1、入户玄关处增加艺术品装饰，给客户良好的“首面〞；

2、阳台种些花草点缀，表达空中别墅的品质。;;高层形象定位;上东央区·墅上墅;产品形象定位;高层形象定位;财富层面;这些人形成了一个个严密的圈子〔虽然其形式有时候看起来极其松散〕，他们

有自己的圈子文化和圈子语言，既相互独立，又时有交融。

[Golf/艺术品收藏/圈层聚会/阶层社区];他们名牌观念强，熟知各种奢侈品的文化背景，不以此作为谈资，但以此作为选择“谈友〞的根底；他们或多或少标榜欧美式的名流生活；;『我们的客户想得到什么？』;诚意客户区域分析;目标客户来源分析;客户购置关注点-文化层面;对产品功能界定明确；需要面积及功能符合使用要求；或者改善目前的居住环境，放大生活舒适尺度；

对日常生活配套要求高；此局部客户群处于正在成长上升阶段，工作??奏较为紧凑，需要居住在生活较为便利的地方，减少交通所带来的时间及生活本钱；

对物管要求高；高层客户相对别墅客户，其子女年龄较低，对社区平安、小孩在社区的成长有较多的考虑

对社区环境要求高；高层客户希望其小孩有个比较健康的生活环境，对社区内其他业主小孩的素质有所要求；

对国家政策敏感；对国家出台的相关政策、物业所在的地段以及未来的开展等较为敏感，政策的改动对于其事业的开展具有较大的影响，政府、公共媒体释放的关于购房的信息对于其有较大的影响；;诚意客户置业用途分析;——自住客户55-60%，投资客户35-40%，其他客户5-10%;;客户描述：公务员、企业高管

性别：以男性为主

年龄：35—45岁

文化教育：大学以上、少数有研究生学历

家庭结构：核心家庭结构

来源：市区、横岗本地

行业：政府机关、金融证券部门

职位：中高层职能部门领导

嗜好：阅读、游泳、体育、健身、棋牌、旅游

主张：兢兢业业、效劳、稳定

关注：关注主流媒体、新闻，时事，注重生活品质，关注生活资讯、美食类、财富类、旅游

价值体系：生活层次决定视野;目标客户描述——重要客户实例调查;目标客户描述——核心客户实例调查;目标客户描述

——基于实证调查;目标客户描述——游离客户实例调查;——主要为以下四大类目标客户;

——二期高层大户主要的投资客户和自住客户购置因素分析;——二期目标客户将涵盖一期并有所扩张;产品与客户对应关系;我们的工程卖给谁？主流的区域来源在哪里？;高层形象定位;定价原那么;要实现高层单位热销，实现既定的销售均价，必须在工程内部形成相对较大的价差，以别墅高价格表达高层单位性价比优势。

鉴于从工程总体利益考量，M组团联排别墅应作为优质单位保存下来。

工程整体价格走势如下：

提升在售联排别墅销售价格：为M组团好产品卖好价、提升高层产品性价比做铺垫。以5.1为节点，计入倒计时提价，联排别墅销售均价到达18000元/平米，在高层推售前价格逐步提升高20000元/平米

洋房五一平价入市，抬高客户对高层价格的预期：洋房5.1热销，售价不断走高，实现振业城推售产品价格一路走高。

高层推售前销售业绩保障：

叠加别墅推售，分流联排别墅价格上涨未成交的客户；

线下洋房销售，锁定VIP洋房诚意客户；

在售联排别墅产品自然消化。;市场参考依据;诚意客户接受价格分析;采用市场比较法进行工程定价：;结合市场上典型楼盘高层价格、诚意客户接受价风格查、工程产品价格的梯度以及集团的利润要求，我司认为振业城四-五期高层的整体销售均价为：;Q3：如何