2025年保障性租赁住房行业公募REITs运营分析报告-培训课件.pdf

资产证券化市场研究报告

2024年保障性租赁住房公募REITs运营分析与2025年展望

摘要：

我国住房保障体系建设仍在加快推进中，截至2024年9月末，保租房规划

目标累计完成率达到82%，未来随着“十四五”规划的900万套保障性住房建

成，将为保租房公募REITs的发展提供丰富的基础资产。租金价格方面，2024年

全国重点城市的住宅租金整体呈现下跌趋势，市场化定价的保租房项目将面临一

定的租金下调压力。

2024年保租房REITs表现出较强的抗周期属性，尽管部分项目出租率有所

波动，但整体仍维持在较高水平。其中，华夏北京保障房REIT、红土创新深圳

安居REIT和中金厦门安居REIT的底层资产项目由于租金明显低于周边租赁项

目，平均出租率普遍在95%及以上；华夏华润有巢REIT和国君城投宽庭REIT

的底层资产项目定价更趋市场化，项目出租率普遍在90%-95%之间。从现金分

派率来看，2024年保租房REITs的现金分派率在3.98%-4.47%之间，与国债收益

率利差走阔，投资价值进一步凸显。

从二级市场表现来看，保租房REITs表现优异。一方面在宏观经济波动的背

景下，保租房REITs租金收入和出租率保持相对稳定，展现出较强的抗风险能

力；另一方面，受益于无风险利率下行，保租房REITs的相对收益更具吸引力，

并且保租房REITs的估值也得到提升。从持有人构成来看，受益于会计类第4号

监管准则，FVTOCI计量方式下只有REITs分红会影响利润表，机构投资者具有

较强的增持动力。

展望未来，保租房REITs的底层资产具有稳定的租金收入和较高的出租率，

受宏观经济波动的影响较小，在2025年经济形势仍存在不确定性的情况下，其

抗周期属性将进一步凸显，成为投资者在资产配置中的重要选择。此外，受益于

利率下行，其估值有望在2025年维持或进一步提升。

一、行业概况分析

“十四五”期间，全国计划筹建保障性租赁住房共计870万套（间）。2024年

前三季度，全国已建设筹集保租房148万套，截至2024年9月末，累计共筹建

保租房721万套，完成“十四五”计划的82%。2024年度，部分省市已提前完成

保租房筹集目标。根据各地住建部门披露的数据，安徽、江西、杭州、唐山等多

1

资产证券化市场研究报告

个省（市）提前完成2024年度保租房筹集目标。此外，截至2024年11月末，

天津5000套（间）保租房筹集任务已接近完成，黑龙江、河南、四川、上海等

多个省（市）保租房筹建目标已完成超70%。

图表1.2024年部分省市年保租房筹集计划完成情况（单位：万套）

省市十四五目标累计完成2024筹集计划2024完成情况

上海47.037.67.05.1

北京40.034.67.0/

四川34.029.56.54.9

杭州33.027.36.06.0

河南30.024.74.9.3.6