物业管理前期介入.pptVIP

二、接管验收——指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。（一）接管验收与竣工验收的区别DCBA验收的目的不同验收的条件不同交接对象不同性质不同E二者所处的阶段不同1接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收；而竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。验收的目的不同接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经过有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。验收条件不同2接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；而竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。交接对象不同竣工验收是政府行为。就是说任何建设工程项目的竣工验收，都是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量进行检验和评定。而接管验收是企业行为，是物业管理公司代表业主或用户对所管物业进行全面的质量验收。性质不同二者所处的阶段不同01施工竣工验收开发企业接管验收物业02单位建设单位公司03（二）物业接管验收的主要作用确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益为后期管理创造条件明确交接双方的责、权、利关系新建房屋接管验收应提交的资料01原有房屋接管验收应提交的资料02技术资料产权资料（三）物业接管验收应提交的资料关于合同格式和条件在招标文件中要说明开发商或业主委员会与物业管理企业签约的合同格式和条件，以便投标的物业管理企业明确自己中标后将承担的责任、义务和享受的权利。要求管理的物业说明书开发商或业主委员会在招标文件中，应具体而详尽地说明本次招标所要求管理的物业的具体情况。通常是列出物业的地址，包括物业的地理位置、占地面积、住户数和物业的各个组成部分，如建筑物的建筑结构和建筑材料的选用、设备、设施的选用与安装、物业环境与配套设施、委托管理经营得范围、应达到的各项经济指标、管理指标及基本要求，投标起止日期和开标日期、地点等情况。提供计算方案和设计图纸若是新建物业，则在招标文件中提供规划设计和设计意向方案，以便投标的物业管理企业在投标书中可提出自己对设计方案的合理性看法及改进调整设想，从而为招标工作带来方便。若是已建成的物业，则要在投标文件中提供详细的设计图纸，以便投标的物业管理企业对所接管的物业有全面的了解，便于在投标文件中正确合理地计算出管理费标价。四、物业管理投标的程序和方法物业管理投标的程序和方法如下：投标是指物业管理公司依据物业开发商的招标文件的要求组织编制标书，参加物业管理资格竞争的一种行为。01收到招标邀请信的物业管理企业，可直接到发出邀请信的招标方去购买招标文件。获得招标广告通知信息并通过经营资质预审的物业管理企业，也可按规定程序购买招标文件。取得招标文件02熟悉招标文件并考察物业现场1招标文件取得后，首先应详细阅读全部招标文件内容，并对现场进行实地考察，有时开发商或业主委员会会组织投标者参加统一参观现场并作必要介绍的活动。对招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书、履约保证书、奖罚措施等都要弄清，并做好相应准备，更重要的是对于图纸、设计说明书和管理服务标准、方案和要求，应仔细阅读和了解。2详细列出管理方法和工作量根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，详细列出完成所要求管理服务任务的方法和工作量。一般可划分为日常综合管理方法与工作量，特约特需管理服务方法与工作量，维修更新管理方法和工作量等。确定单价、估算管理服务费总额国家规定的管理服务单价不必研究，此处主要是对市场指导价和市场价这两部分单价进行专题分析研究。由于每一物业情况不同、有各自的特点，其管理服务范围、标准不同，因此不能套用一种单价，应具体问题具体分析。同时，要弄清竞争对手的情况，在确定单价时要从战略、战术上去进行研究。一旦单价确定下来，与工作量相乘，即可得出管理服务费总标价。编制和投送标书01编制标书02投标人在做出投标报价决策之后，就应按照招标文件的要求正确编制标书。即投标人须知中规定的投标人必须提交的全部文件。032．封送标书封送标书的一般管理是，投标人应将所有投标文件按招标文件的要求，准备正本和副本（通常正本一份，副本两份）。标书的正本及每一份副本应分别包装，而且都必须用内外两层