物业管理之案例分析.pptVIP

陈先生年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，该商品房部分墙面开始渗水，损坏了陈先生室内的部分装修。陈先生为此多次向物业公司反映，物业公司亦两次派人前来维修。虽经维修，该房墙面仍有渗水问题存在。物业管理公司表示，其已尽了维修义务，陈先生应向房地产开发商进行交涉。陈先生对此甚为不解。A专案解析（10）B对于房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。如果陈先生与开发商签订的房地产买卖合同中对此渗水、开裂等质量问题有约定的，则按约定处理；如果无上述约定，依据我国相关法规对房屋建成后保修期的规定，在房屋保修期内，发现渗水，可以要求开发商确定的维修部门上门维修；123第三，如果多次维修仍存在渗水问题，疑属房屋质量所致，陈先生可委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定，确属房屋质量问题的，且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告通过携手或诉讼的途径，要求开发商维修并承担赔偿责任。。4【分析解答】一天，某商品房住宅的物业公司张贴公告称，“为了安全起见，将要关闭一扇小区大门，请广大业主从另一扇门中出入。同时将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧，对外营业。”实际上，物业公司是将该酒吧承包给小区内的一个业主经营。对此，小区内的广大业主非常不满，认为出入小区不方便，占用空地也影响小区环境，纷纷要求重新打开那扇被关闭的大门，停止在小区内经营酒吧。物业公司对业主解释：关闭一扇大门，是为了减少闲杂人员进入小区，保证小区的安全，物业公司有权这么做。酒吧是设置在空地上，不影响业主居民的日常生活。承包经营酒吧的业主则认为自己作为业主有权使用小区公共用地。专案解析（11）如果物业公司和承包酒吧的业主不停止他们的错误行为，则业主委员会有权提起民事诉讼，要求物业公司打开那扇门，同时要求撤除设置的酒吧。如果业主委员会认为该物业公司不胜任工作，可提出解除物业管理委托服务合同。此外，当业主委员会没有履行职责时，任何业主都有权起诉，以维护业主的合法权益。04承包酒吧的业主所提出的理由也站不脚。每个业主对于小区内的公共设施都有合理的使用权，但不能对某一公共用地有专门的使用权，否则就是侵犯了其他业主的使用权。03本案的物业公司和承包经营酒吧的业主对封门设酒吧事件的解释理由不能成立。01按《物业管理条例》的规定，物业管理公司是受小区业主委员会的委托进行管理活动，所以它的权限不能超出被授权的范围。此纠纷中的物业管理公司在未经小区业主大会和业主委员会的授权，作出关闭大门和开设酒吧的行为是不适当的，应该加以纠正。02【分析解答】某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象。接业主报修电话后，物业公司进行了现场勘查，发现堵塞物位于5楼业主阳台的排水管中。该业主考虑到自己的房子新装修好，借故阻挠物业公司进来维修。数天后，因排水管道严重堵塞，污水从2楼业主的房间中倒灌出来，给其造成严重损失。2楼业主就自己的损失向物业公司索赔。01专案解析（12）02《物业管理条例》明确规定：“住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。”本案中，造成2楼业主的损失的责任人是5楼业主，而不是物业公司，因阻挠物业公司进场维修而直接给2楼业主造成损失的5楼业主，应承担损失的赔偿责任。【分析解答】某小区有一停车库，物业公司为“创收”，将停车库辟一小间，将其租给该小区内一户业主作为小店的营业用房使用（该户业主在租赁前已取得工商营业执照）。但该店主并不依法经营，而将该车库“转租”给一外来人员作为其赌博活动的场所。小区由此搞得乌烟瘴气。小区业主向物业公司反映，而物业公司由于每月有400元“租金”收益而对此睁眼闭眼。该小区居民联名投诉至房地产行政主管部门。1专案解析（13）2根据《物业管理条例》的规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。而停车场库属于公共设施的范畴，因而物业公司无权将其出租给他人挪作他用。对此，房地产管理部门可依照《物业管理条例》的规定，对物业公司作出处罚。对于小区业主反映的有外来人口在停车库中聚众赌博、噪声扰民的情况，业主可向当地公安、街道有关部门投诉，要求处理解决。【分析解答】业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙，经群众举报，所在地房地产行政主管部门发了限期整改通知，要求其恢复原状。余某在规定时间内恢复了承重墙，不料物业公司却告知他承重墙的恢复不符合规定，余某很生气，认为物业公司是在存心整人。专案解析（14）12根据《关于恢复被损房屋承重结构若干问题的批复》的规定，损坏房屋承重结构恢复原状需符合以下条件：一是不得降低原构件的强度；二是不得低于原构件的用料标准；三是恢复原有构件的形状；四是修