物业设备、设施的维护与维修管理.pptVIP

01040203设备的更新及系统改造1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。维修保养总体要求..*1．工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。

2．各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。

3．维修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。

4．维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。

5．专业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。

6．在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。

7．一般情况下不得拖延维修保养的时间。

8．由助理跟进维修保养的落实情况。供电系统维修保养制度..*1．变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流的测量读数。

2．察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。

3．运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。

4．各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。

5．变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。

6．配电室做好通风和降温工作，一般室内温度以不超过40度为宜。

7．检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。

8．配电室每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。

9．有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。报告制度..*各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告专业领班：

1所辖设备非正常操作的开停及开停时间。

2所辖设备除正常操作外的调整。

3所辖设备发生故障或停台检修。

4零部件更新、代换、或加工修理。

5运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。

6运行人员请假、换班、加班、倒休等。..*

物业设备设施的维护与维修管理授课内容一、物业设备设施概述二、物业设备设施日常管理三、物业设备管理部门设置和管理制度第一节物业设备设施概述..*【物业设备设施的涵义】

物业设备设施是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。物业设备设施配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。物业设备设施管理是物业管理的重中之重。物业设备设施一般简称物业设备。给排水系统物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括：【物业设备的构成】按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。供水设备、设施包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。排水设备、设施包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。房屋卫生设备包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。热水供应设备包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。消防设备贰壹叁（二）??燃气系统包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。（三）??空调、通风系统1．供暖设备有热水供暖和蒸气供暖之分包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。2．供冷设备包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。3．室内通风设备包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。（四）工程设备系统..*该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。1．供电及照明设备包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。2．电器