房地产项目管理小考试.pptx

房地产项目管理概论;房地产项目的全过程：（1）前期策划和确立阶段。（2）设计和计划阶段。（3）施工阶段（4）使用阶段。;;;;;房地产项目构思的特征：地域性、前瞻性、市场性、创新性、可操作性、多样性。

房地产项目构思的环境影响：（1）宏观：政治，经济，社会，技术。（2）围观：地区经济发展水平，产业结构变化的影响，地区发展战略，人口因素，环境因素。

市场调查是房地产项目构思和策划的基础。

常用的市场调查的方法分三类：访问法（包括面谈、电话、通信调查）、观察法、实验法。

调查问卷的组成：开头，正文，结尾。

房地产项目策划的概念：是房地产企业对新项目进行构思、评价和设计的过程。（策划包含构思。）

房地产策划的基本特征：创造性，程序性，系统性，科学性和艺术性。房地产策划的原则：（1）符合产业政策和区域规划。（2）符合市场需求。（3）符合环境条件（4）符合技术的先进性、经济的合理性。;;;房地产项目组织系统;分标的概念：指按一定的规则方式，将整个项目任务和工作分解为若干个包（或标段），其目的是便于项目承包。

房地产项目的组织形式：寄生式，独立式，直线式和矩阵式。

独立式项目组织的优点：（1）能将项目参加者的力量集中于项目（2）能对项目加强领导并实施统一指挥（3）适用于企业进行较大的、持续时间较长的项目，也适用于再求在短时间内完成且费用压力大、经济性要求高的项目。

项目组织的优点：（1）具有单向垂直方向的组织体系（2）具有独立式项目组织的优点（3）组织结构形式与项目结构分解图式基本一致，使目标分解和责任落实比较容易，不会遗漏项目工作任务，组织障碍小，协调费用低。

项目经理部的结构：业主→项目经理→工程部、计划部、财务部、供应部、总工程师办公室、合同部。

项目经理的素质要求包括：职业道德、创新精神、为人诚实可靠、任劳任怨、合作精神和团队意识、社会责任感和道德观念。

项目经理的能力要求：综合能能力、处理人事关系的能力、语言表达能力，谈判技巧，个性及说服能力、可变性和灵活性。

;房地产项目计划系统;总工期目标和???个主要阶段的工期确定方法：历史资料法，采用工期定额，上层系统决策法。;网络计划中的关键工作：是该计划中总时差最小的工作。

网络计划中的关键线路：是关键工作以及两项关键工作之间的间隔时间为“O”的工作连结起来形成的通路。

成本计划表达形式：表格形式，曲线形式，图形式。

房地产项目成本计划的工作过程：（1）确定项目总成本计划目标（2）对总成本计划目标进行逐层分解（3）成本估算（4）成本计划的调整。

计划成本的估算方法：（1）前期策划阶段的估算（2）设计与计划阶段的概预算（3）实施阶段成本计划的方法。

项目成本模型概念：“工期—累计计划成本”曲线

房地产项目资金计划包括：支付计划与融资计划。

资源包括：劳动力，原材料与设备，周转材料，施工设备、临时设施和必须的后勤供应，土地。此外还应包括计算机软件、信息系统、服务、专利技术等。

;控制概念：就是就检查工作是否按既定的计划、标准和方法进行，发现偏差，分析原因，进行纠正，以确保目标的实现。

房地产项目控制的对象：（1）房地产项目结构各层次的单元，包括单项工程、单位工程等（2）房地产项目的各个生产要素，包括劳动力、材料、设备、现场、费用的等（3）房地产项目管理任务的各个方面，如成本、质量、工期、合同等（4）房地产项目过程中的程序、安全、稳定性等。

房地产项目控制的主要内容：进度控制、成本控制、质量控制、合同控制、安全与环境保护管理。

房地产项目进度控制的主要方法：（1）关键线路法（2）计划评审技术（3）管理技术方法

房地产项目进度控制的措施：组织措施、技术措施、合同措施、经济措施、信息管理措施。

房地产项目成本概念：指项目开发建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。

房地产项目的成本控制具有的特点：（1）成本控制的综合性（2）成本控制的全面性（3）成本控制的微观性。;房地产项目成本控制的原则：（1）设置科学的成本控制目标（2）设计阶段的投资控制是重点（3）变被动控制为主动控制（4）采取经济与技术结合的成本控制手段。

房地产项目成本控制的内容：策划、设计、施工、销售。

房地产项目质量控制的特点：全面性，及时性和主动性，标准的动态性，连续性和相关性。

房地产项目管理施工过程中质量控制的主要手段：（1）“旁站”监督（2）测量（3）实验（4）指令文件（5）按规定质量监控工作程序（6）利用支付控制手段

房地产项目开发建设过程中的常见合同类型有：总价合同，单价合同，成本加酬金合同。

安全与环境保护控制的重要性体现：只有搞好此项控制工作，才能保证成本、进度、质量控制的顺利实施。若是在这一环节控制不好，出现了安全事故或是环境问题，可能要指出大量的金钱、付出大量的时间及精力才能处理妥当，甚至有