[江苏]南海地块住商办项目建筑设计方案中标.pptxVIP

PLANNINGARCHITECTURALDESIGNChinaHaixingCo.LtdThefutureofsouthYanchengseaCONVENTIONALRESIDENTIALPROJECT盐城兴海·南海未来城项目规划与建筑概念方案设计CHINAHAIXINGCO.LTD.THEFUTURECITYOFSOUTHYANCHENGSEACONCEPTPLANNINGDESIGN-2022-

鸟瞰/BIRDVIEW

鸟瞰/BIRDVIEW

区位分析/REGIONALPOSITIONING项目基地位于盐城市盐南高心新区的核心地段，南海未来城“中轴线”上，距离市政府仅5KM，毗临中华海棠园同时位于盐南高新区的核心商圈，地理位置优越。盐城北站盐城大洋湾南洋国际机场盐城客运北站盐城师范学院盐城市政府盐龙湖水利风景区SITE中华海棠园

规划交通分析/TRANSPORTPOSITIONING中华海棠园SITE城市公园绿地图例城市快速路城市主干道城市次干道城市支路本项目基地东侧临近城市次干道，南北西侧分别围合有城市之路，北侧隔城市绿地与南环高架相望，且临近高架入口，交通十分便利本项目基地目前仅东侧胜利南路为已建成道路，其余三边均为未开通规划道路

资源配套分析/RESOURSEPOSITIONING聚龙湖公园项目位于盐城市南海未来城，盐城南新区发展辐射地世纪公园金鹰奥莱城盐城市初级中学紧邻中华海棠园，景观资源得天独厚盐城植物园银泰百货丽都公园盐城市第一人民医院盐城市工业职业技术学院江苏盐城技师学院医疗SITE1.5km基地北侧1.5km内有盐城市第一人民医院，配套医疗条件优越润都公园伍佑中学教育周边3km已建成涵盖盐城市初级中学，伍佑中学等多个学校，规划有八所中小学校教育资源丰富中华海棠园配套基地周边有多个市场、超市及品质型商业配套，满足日常生活所需商业设施教育设施医疗设施公园绿化冈中初级中学景观毗邻东侧城市公园绿地，南侧2km即达中华海棠园，自然景观极佳

景观资源及干扰分析/Resourceanalyse外部城市绿地公园二级景观有地周边景观资源比较丰富，由内之外，景观可分为四个等级

用地条件/SITEANALYSIS路R2(二类居住用地）路丹?用地性质：R2+A35(商住用地）地块用地面积：68108㎡棠环路?公?容积率：2.6园南?建筑密度：≤20%?绿化率：≥35%胜海绿利地R2+A35(商住用地）?限高：商业100M，住宅80M南生路地块计容总面积：177080.8㎡（其中商办计容面积占总计容面积不少于20%，人才公寓计容面积占总计容面积不少于18%）?望产梨路路河棠R2+A35(商住用地）解安花R2(二类居住用地）放瑞吉南路R2+A35(商住用地）用地红线路R2(二类居住用地）建筑退让线

用地条件/SITEANALYSIS地块北侧，沿望海路（规划路）4km的长度上全部规划为生产研发用地。SITE

土地价值分析/LADNVAULEANALYSIS?基地南侧和东侧临近城市公园绿地，具有良好的景观条件，视线优越，利于提升小区的品质，地块中部可利用小区内部景观资源，且该处受道路影响较小，是高货值产品所在路路丹棠环路公胜园南?本案北侧为规划望海路，临近城市绿化景观带与南环高架，会有一定噪音干扰，但其为主要的人流来向，是商业价值最高的位置海绿利地南生路路望产梨路河棠解安花商业价值：最高住宅价值：最高放瑞较高较高吉南路中低中低路

规范解读/STANDARDANALYSIS1建筑高度限制54m80m33m前置条件：住宅建筑限高80m，商办建筑限高100m。国标规范：住宅消防高度大于33m，需设置防烟楼梯间，防烟前室面积最小为6㎡，且需增加风井，10F标准层面积比11F增加约3.5㎡，得房率降低2~3%。住宅高度大于54m，每层需设置两个安全出口，标准层面积增加10㎡，得房率降低约3%综合考量：从得房率及去化及层高方面考虑，产品选择17F与26F两种2容积率与建筑密度限制用地性质为商住用地，且其中商办计容不少于总计容的20%，人才公寓计容不少于总计容的18%，整体建筑密度≤20%综合考量：从节省建筑密度的角度考虑，商办与人才公寓应用足最大建筑限高，以节省用地，为住宅中心景观创造条件L≥1.39*(H-0.9-0.15+0.6)H34建筑间距L低多层住宅建筑间的间距以日照间距系数1.39控制，高层建筑最小间距控制40m，且应满足大寒日2小时日照时长S2阳台占比限制当地规范：1.凹阳台其进深≤1.8m时，计一半投影面积。阳台及入户花园投影面积需≤10%套型面积2.封闭阳台计容为半面