[上海]安亭新镇东区叠拼+高层建筑中标方案.pptxVIP

▼前期分析Pre-phaseAnalyses区位分析Locationanalysis沿江沿海产业发展带嘉定区安亭镇位于上海市西北郊，是以轿车工业和轿车生产配套工业为主的现代化综合性工业城，也是上海西部的中心城镇。项目宗地位于安亭镇南部，安亭新镇东区。属于嘉定新城辐射范围之内。距离上海市中心约30KM安亭镇国际汽车城核心区板块距离虹桥国际机场16KMSITE上海绕城高速松江新城板块松江

▼前期分析Pre-phaseAnalyses交通分析Trafficanalysis安亭·上海汽车博览公园基地南至博园路，北至新开河，东至米夏路，西至博园路，道路通达性良好。项目西侧临近高尔夫俱乐部，景观资源良好周边路网已成形，交通便利颖奕安亭高尔夫俱乐部SITE

▼前期分析Pre-phaseAnalyses用地规划条件Landuseplanningconditions6.00M主要经济指标：2.00M宗地总面积：92673㎡?21BE-21地块2.00M21BE-21地块3.00M地上建筑面积：114666.5㎡容积率：2.33.00M建筑限高：80m（其中住宅建筑高度不低于18m）?21BE-25地块2.00M21BE-25地块地上建筑面积：98481.4㎡容积率：2.32.00M建筑限高：80m(其中住宅建筑高度不低于18m）2.3容积率，限高80M。

▼前期分析Pre-phaseAnalyses周边现状Surroundingcurrentsituation高压线12321BE-21地块2高压线加油站颖奕安亭高尔夫俱乐部21BE-25地块31地块优势：地块紧邻高尔夫俱乐部，被苏州河、新开河环抱，环境优美，是城市稀缺生态资源。西侧博园路现状形象较好。地块劣势：地块东侧为高压走廊，有视线干扰。两地块中部为现状加油站，有一定干扰。地块西侧为正向有利资源，东侧沿规划路方向高压走廊，为不利影响，建筑的排布及朝向应有所考虑。7

▼前期分析Pre-phaseAnalyses规划条件梳理Designconditioninput宗地总面积：92673㎡容积率：2.3地上计容总面积：21BE-21地块114666.5㎡21BG-25地块98481.4㎡建筑限高：80M（其中住宅建筑高度不低于18米）其他要求梳理：1.各地块需分别按相关规范设置配套用房，且另外设置960㎡公共配套（不计容）2.沿木斯路需设置各400㎡公共空间3.北侧地块需设置公共通道，宽度不小于6M，长度不小于220M。且满足24小时对外开放。4.21BE-21地块住宅下限为1014套，21BG-25地块住宅下线为871套。5.本地块目前按1%计容奖励考虑。7.本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%8

▼前期分析Pre-phaseAnalyses设计条件输入Designconditioninput营销设计条件高层面积段79-99㎡。（预估售价3.7W）叠拼面积段115-125㎡、115-144㎡。（预估售价4.65W）面积段偏小，定位刚需及刚改。9

货值和限价政策要求中小套比例与套数双重限制1.60%中小套比例要求2.住宅套数下限要求（1014+871）算账逻辑地块总计容面积213147.90㎡，扣除配套面积5373.52㎡，住宅面积为207774.38㎡加权1%计容奖励后，为207774.38x1.01=209852㎡满足中小套占比60%情况下，小户型建筑面积需达到207774.38x60%=125911㎡中小套以上产品面积207774.38x40%=83110㎡即：测算底限目标为

货值和限价上海限价政策说明：2021年上海全面实行土地出让即明确未来住宅售价的“房地联动预估售价4.7W预估售价3.65W价”政策，联动价指住宅未来销售的整盘均价(即限价)、住宅总货值已明确锁定；“房地联动价”基本略高（或持平）于地块所在板块在售价格；当前郊区市场热度明显弱于市区，如单一的普通住宅产品价格可能会存在一定销售压力，在这样的情况下，通过叠墅+普通住宅的业态组合策略，可以降低普通住宅的售价，提升流速，叠墅在具备改善需求+产品竞争力的情况下，实现一定产品溢价，提升项目品质，树立品牌形象，同时也能实现较快流速。

结论：以叠墅产品拉升溢价场地排布测算要点1.高层占地最少，叠墅产品最大2.规避东侧不利要素3.充分考虑西侧景观资源

▼规划测算Pre-phaseAnalyses1高层排布区域选择加油站加油站加油站高压线高压线高压线1.两地块北侧布置高层区2.沿地块北侧，东侧布置3.沿地块北侧，西侧布置距离高压线过近。不节地。沿西侧L型高层布局，节地同时兼顾景观资源

▼规划测算Pre-phaseA