某房地产营销策划全案.pptx

某房地产营销策划全案;【三水云东海山水庄园】营销推广报告示意;目录;大市篇;05年佛山市各区成交比重分析;（万元）;禅城区域楼价明显偏高，但对比各区的同比增幅甚微，显示区域价格拉升空间不大，升价潜力不大；

南海区受追捧，价格上扬明显，三水区、高明区市场起步初期，价格上扬步伐较快；

顺德区成交量及金额比重很大，但楼价只保持稳步增长，显示区域价格上升抗性较强。;三水全区住宅市场供求量对比分析;三水全区住宅市场成交金额走势;三水全区住宅市场成交均价走势;总体分析，三水区域房产市场在大佛山房产市场相对滞后，市场端口、容量均有限，市场份量比例现时不大；但同时这也预示着区域房产未来巨大的发展空间。;生态区板块;片区房产发展启示:;山水庄园受三水西南组团规划、城市未来发展趋势的利好支持，其所在区域的生态区板块拥有森林公园及云东海天然的硬件资源基础，项目具备打造高端产品的环境支持；

但现时三水（西南）区域房产市场局限性及未来市场竞争激烈性引发我们对项目的长足发展进行深层次的思考！！;位置:

该项目地块处于云东海旅游度假区，与本项目只一路之隔，共享优秀的自然资源。

规模:

项目占地1300亩，容积率0.5。;项目点评：

与本项目处于相同区域，自然资源、配套资源等共享；

其主力产品将会分流本项目部分中低目标客户；

发展商在佛山的知名度高、品牌响亮，并且项目已在三水有一定的知名度，比本项目先吸引客户注意，对本项目产生直接的影响。;位置：

项目位于三水森林公园内，靠近国道，车流密集，并且有铁路在旁边，地理位置是所有竞争对手中最差的一个。

规模：

总占地面积1300亩，有近200亩的天然湖泊。;千叶花园;项目篇;项目位于佛山市三水区云东海旅游经济区，距广州、佛山交通距离40分钟车程；

项目位于广三高速以北,交通便利，且靠近三水建成区，距市区仅5分钟车程。;项目地处云东海旅游区的优势;项目的地形地貌;;;;;;项目核心竞争力提炼;在项目所处天然的自然资源、创新的开发理念基础上打造独特稀缺的产品，以营销手段作为推动力，整合发展商多元化的资源背景，四力合成产生强大的“螺旋桨”作用，形成强大的市场竞争力。

——山水庄园核心竞争力;定位篇;项目以自然生态环境为基础、以坡地建筑为载体、以五星级酒店为亮点，打造高端的、具异国风情的世外田园生活。;当山水庄园的主力户型由300平米上升到430平米时，就决定了他必须走顶端路线，我们要卖给的不是普通的有钱人，而是珠三角的顶级富豪，并且要推崇的不仅仅是天然环境与生活方式，而是把他提升为“财富＋生活＋生意”的中国富豪生活方式。所以我们的市场定位是：;“珠三角财富500强CEO官邸群”;庄园一直是贵族、皇室的私属领地及掌控的江山。贵族式的生活是神秘的、小众的、高贵奢华的，拥有族徽的宏大家庭建筑成为了他们生活区别大众最为显著的标志。

庄园之于普通的别墅是具有传承性、具有历史文化、具有故事性的，所以庄园是在别墅之上的标志性建筑，他使别墅从产品价值上升到文化价值，从物质层面上升到精神层面，是人们所追求的最高的生活品质。所以山水庄园的形象定位是：;贵族生活体现：尊贵、浪漫、典雅、神秘、独树一格;客户篇;山水庄园产品架构分析;山水庄园的产品规格在目前的主流市场上可以说是完全超脱的定位策略，走顶端别墅的产品路线。;山水庄园产品金字塔;寻找有品味的“庄园主”：;他们社会地位高，他们财富收入高，

他们文化素养高，他们经商智慧高，

他们社会阅历高，他们审美鉴赏力高，

由此，我们往往尊称他们为“高人”！;特征：

家庭年收入200万以上；

年龄在40岁—50岁；

常出国、见识广、有品味；

生活具有国际化品味；

关心下一代的教育及成长。;“高人们”购买别墅的置业需求：;;他们用智慧创造财富，用财富创造未来，

他们学识渊博，见识广阔，审美力强，

生活小资，喜欢劳逸结合，有独特的时间观念。

由此，我们往往尊称他们为“智者”！;特征：

家庭年收入100万元以上；

年龄在35岁—50岁；

讲求子女的教育环境；

曾出国，有一定的见识与品味；

自我增值的欲望强烈。;“智者们”购买别墅的置业需求：;“公务员”以及“高级白领”是社会的栋梁、城市的精英。

他们学历高、收入高、品味高、创新力高……

虽然所有的一切相比“高人”与“智者”还有一定的差距，但已经是人中翘楚，我们称之为“精英”。;特征：

家庭年收入在50万以上；

年龄在30岁—45岁；

在意社会对个人价值的认可；

工作忙，压力大，希望能有一

个世外桃源能使其放松心情。;“精英们”的置业需求：;推广篇;;在前期现场销售条件未完善之前，建议用“电子楼书”作为有效的推广工具，直观地介绍项