房地产经营与管理.ppt

我们为什么关心房地产问题？《纽约时报》“在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50％……”中国的房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。高盛投资我们认为，总体而言，中国的房地产市场仍然是强劲而且健康的，到目前为止市场的不规则发展还是有限的。随着中产阶级的不断扩大，他们曾经被束缚的对购房的需求还将继续得到释放。我们认为，推动中国对房地产的需求保持旺盛，并将继续发挥其推动作用的三个基本因素是：被束缚的城市化需求、被束缚的住房升级需求和中产阶层的壮大。据我所知，不少家庭是一家人凑钱付首付，年轻一辈的把父母亲的养老保险金都花掉了，其余的钱靠按揭，这里面还贷的风险是很高的。假如经济往下走，遭遇失业怎么办？父母亲生病怎么办？所以，现在的需求是银行贷款吹大了的需求，其背后，存在还贷的风险，利率变化的风险，还有父母亲养老保险、医疗保险的风险。这样的需求是建立在风险相当高的基础上的。也就是说，这个需求里存在相当大的泡沫。易宪容中国的房地产即将崩溃是不可能的！随着中国的城市化进程的加快，投资规模加快是正常的，而目前房地产的趋势发展前景良好，尤其是商品房市场，崩溃不太可能。而且根据上半年的销售数字，销售的面积大于竣工面积，需求属于强劲势头。张宝全普遍上涨意味着需求存在。我不认为有泡沫，尤其拿发达国家和中国比。房价市场跟股票市场一样。它可能会有波动，但波动不等于说有泡沫。中国不可能出现大规模的泡沫，因为中国人住房条件太差。任志强01针对目前状况，他说，一边是房价的快速上涨，老百姓买不起房子；一边却是房屋的空置率节节攀升，资金得不到流通，银行易形成呆帐，这一现象如果得不到有效的遏制，必将会给我国的经济发展带来前所未有的负面影响。杨帆最基本判断标准，最基本逻辑就是收入房价比，跟股市的市盈率是一个概念。收入房价比一高，一定有泡沫，一定会跌，这才叫市场经济规律。上海北京有国际资本，中国那些有钱人都到这些地方买，还不能用北京人或上海人收入来比自己的房价。因为支持北京上海这七八千一平米房价的只有三分之一是本地人，三分之二是外地有钱人，你说他泡沫大吗？孟繁超02冯仑03为什么IT企业烧钱是高科技的高尚行为，而房地产商的赚钱举动就是奸商？真想不通！张维迎02在今天发言中的“只有10%的发展商是守信用的，其余的都是大小骗子”的说法虽然有调侃的味道，却代表了社会上的流行情绪。潘石屹01其实全国经济普查的公告在去年年底就公布了，在第三号公告上明确地指出2004年末房地产开发经营企业共5.9万个，就业人员158.5万人，营业收入13315亿元，利润总额1035.2亿元，那么全国房地产开发行业的利润率就是7.77％。这就是房地产行业的现状，与之前媒体报道的90％、50％差距是非常大的。