商圈和店铺业态分析.ppt

商圈与店铺;零售商圈确实定;认识你的真实商圈

确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工作的起点，但真实的商圈是什么样子的呢？;现实中的同心圆商圈

----同心多边形商圈;不规那么多边形商圈------理想中真实的商圈

城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形状更加不规那么。;核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。

只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群体有多大和他们的具体来自哪里。;三个层次商圈的比较：;三个层次商圈的比较：;三个层次商圈的比较：;

;1.店铺的经营特色;

;例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算各

地区的零售饱和指数。;A地区：;霍夫模型

认为：一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的吸引力，而店铺在一个地区对顾客的吸引力是可以测量的；这个吸引力主要取决于两个因素，即店铺的规模和店铺与顾客的距离。;Pij;霍夫模型

例：假设一个顾客有时机在3个店铺中任何一个店铺购物，这3个店铺的规模及与这个顾客居住地的距离如下：〔假设a=1,b=2〕

;解：根据公式：;

;店址问题;选址的重要性;

;

选址的步骤：;

;地区分析〔3〕;

;

;商圈小知识;影响店址吸引力的因素;商圈需求预测;商圈形态的了解是进行商圈分析的根底，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种

商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购置及消费金额比较高等。

——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者

群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购置率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学

生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购置率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、

消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属

多元化的消费习性。;;位于不同地区的零售店类型

1.位于市区主要街道的商店

便利商店——如药店、快餐店、美容院等。通常为工作和生活在市区的人们效劳

高度专业化商店——包括提供个人效劳的高级服装店、礼品店、工艺品店、珠宝

店等，能够为顾客提供在其他地方得不到的效劳

※???缺陷：停车问题，特别是要考虑到在顶峰期是否有足够的停车位。

2．位于小巷的商店

这些店铺没有相对较大的客流量，但是大多数小巷店有自己的顾客群，从而不需要

主街带来的人群，地价本钱较低，容易拥有属于自己的停车场。

※???缺陷：可见性不高。

3．位于街区的商店

街区位置是距离顾客生活和工作最近的零售位置。一般在金融区、司法区、生产厂

区或医疗区内。

※优势：拥有很大的便利性，容易获得长期的顾客。

4．位于路边的商店

路边的位置是指位于独立式建筑群中并沿着马路的位置。如沃而玛、麦当劳和大型

家具店，顾客会为了专门购物到那里。这类商店的营业时间比较随意，并且拥有自

己的停车点。

5．位于区域型商业中心的商店

这种类型的购物中心的规模非常大，拥有2~5个部门型商店和超过100个零售商店。

大多数地区型购物中心的目标顾客来自于一小时车程以内的距离，中心所在的地区\

的人口一般在100000以上。并可拥有大量的顾客群。

※???缺陷：商店的独立性相对较低，地价十分昂贵。;谢谢大家