物业服务费调价工作指引.pptVIP

?CopyrightBRC2013?CopyrightBRC2013*物业服务费调价工作指引Page*目录编制说明………………1第一部分物业服务费调价前期可行性分析………….…….…………….…2-5第二部分物业服务费调价思路和策略…………...………..6-11第三部分物业服务费调价方案…………...……………….12-16第四部分物业服务费调价流程及预算……………………17-19第五部分物业服务费调价工作计划……………….………20-22第六部分2014年度物业服务费调价总控计划……………………..……20-22编制说明Page*蓝光地产早期开发的大量项目，物业服务费定价偏低。随着社会和经济发展，物业服务成本随时间推移呈现逐年上升趋势，原物业服务费标准不再适应现时的项目良性经营需求。适时启动物业服务费调价，在国家法律法规的规范下，合法、合理、公开、透明地组织实施调价工作，将会成为一段时期物业服务企业的常态化工作。为切实降低项目经营风险，充分展示蓝光嘉宝物业合法、规范的管理服务形象，推动物业服务费调价专项工作标准化，特制定调价工作指引，通过总结公司内部成功调价项目的经验，结合法律法规和行业规范，统筹管理工具，以成都公司富丽锦城的实例，指引各区域公司项目顺利开展物业服务费调价专项工作。12第一部分物业服务费调价前期可行性分析——有利和不利因素Page*物业服务费调价可行性分析—有利因素Page*项目启动调价前，需综合评估项目调价的基础条件，包括有利和不利因素。如客户关系、周边公共关系、客户满意度、财务收支情况、业委会情况、项目多年积累疑难焦点问题等，慎重研究调价行动的可行性。评估条件客户关系财务收支焦点疑难问题公共关系满意度和客户认可度业委会配合度社团组织应收款收缴率历年盈亏成本构成和节支潜力行业和周边物管费水平地产遗留问题客户投诉焦点解决行业主管部门支持街办社区支持物业服务费调价可行性分析—有利因素Page*业主对物业高满意和高认可，XX年客户满意度XX分、XX年客户满意度XX分、XX年客户满意度XX分，连续XX年获得集团客户满意度推动奖；通过开展丰富多彩的社区文化活动，与业主建立了良好的关系，业主对于物业的各项工作都给予大力的支持与配合。经过上门回访，梳理VIP业主XX余户；小区住户构成情况中，有XX余户为租住户，不会对物业服务费调价造成较大的影响；财务收支情况物业服务一级资质、品牌楼盘、XX区免检和标杆楼盘，在行业和业主中有较大的美誉度和影响；XX项目物业服务费定价在周边楼盘中处于较低的水平，而无论从服务质量和水平，蓝光嘉宝品牌影响力来讲，都远远超出周边其它楼盘。与社区、街道办事处、房管局关系维护较好，有一定的公共关系基础项目与业主关系项目品牌口碑，公共关系基础物业服务合同中第九条“按照价格法相关规定，依据上年度XX市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由甲、乙方双方另行约定”物业服务合同客户满意度项目从XX年开始一直处于亏损状态，随着人力成本及物业成本的增加，项目亏损额不断增大。按照现在的收费标准，预计XX年亏损将达到XX余万元。项目设施设备老化，为了保证项目设施设备的正常运行，项目在维修成本方面的投入将持续增加。实例：物业服务费调价可行性分析—不利因素分析业委会自身不团结部分业主对业委会不认同XX项目停车问题部分设施损坏不能正常使用工程遗留问题由于部分业主对业主委员会的不认同，导致对签订的《物业服务合同》不认同，如果在合同期内再进行调价，可能会产生较大的意见；目前业主普遍清楚小区车位配比的严重不足，小区业主对于小区地面停车问题存在两种意见，一是开放停车，而是坚决不同意。业委会成员大部分也认为不能开放地面停车，这样会严重影响小区的品质。还有业主以地面停车占用消防通道为由，拒绝缴纳物业服务费。由于业委会自身的不团结，可能在调价问题上会存在较大的分歧，存在一定的风险，工作开展有一定的难度；目前业主反映的关于地下车库门禁无法正常使用（防火门变形无法关闭）、各楼层单元消防排风口百叶损坏严重要求逐步恢复、小区无业主活动室。目前业主反映最大的问题就是地下停车