地产行业月报：板块配置性价比凸显，关注3月楼市表现.docx

证券研究报告

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板块配置性价比凸显，关注3月楼市表现

月酝知风之地产行业地产行业月报

行业评级：地产强于大市（维持）

平安证券研究所地产团队

2025年2月18日

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核心摘要

n本月观点：基于回撤幅度大、业绩利空释放及政策与基本面博弈窗口临近，近期板块反弹，短期地产关注度升温催化主要源于：1）深圳国资全面介入万科管理，为万科提供融资等支持，提升市场信心及板块情绪；2）节后核心城市逐步回温；3）科技板块大幅上涨叠加政策与基本面博弈窗口临近，相对滞涨的地产投资性价比凸显。当前楼市量价较高点已明显回落，叠加首付及利率下调，居民置业门槛已大幅改善，尽管存量库存较高、房价及收入预期仍制约楼市表现，但我们认为市场急跌已过。随着更多高得房率、高品质好产品入市，或带来部分需求由二手房市场回流至新房市场，带来好产品市场率先企稳，短期重点关注3月楼市表现。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

n政策：1月进入政策空档期，多地发布专项债收储公告。2025年1月涉房类政策（含中央及地方）9项，全部为偏松类政策，多地拟使用专项债收储，行业去库存步伐加快。

n资金：1月个人住房贷款修复，新发放个贷利率环比持平。1月个人住房贷款增长有所好转，新增2447亿元，同比多增1519亿元，得益于商品房销售韧性，叠加2024年10月存量房贷利率再度下调，居民提前偿贷行为有所减少；新发放个人住房贷款利率3.11%，较上月持平。

n楼市：1月淡季效应显现，关注3月销售情况。1月50个重点城市新房日均成交环比降53.4%，同比降15.2%；重点20城二手房日均成交环比降37.2%，同比降3.8%。春节假期楼市成交整体平稳，节后核心城市逐步回稳，若重点城市楼市小阳春或提振市场信心，若楼市走弱，或将迎来新的政策支持期。

n地市：供应成交季节性下滑。1月百城土地供应建面环比降41.6%；百城成交建面环比降75.1%；月内一二线城市拍出多宗高溢价地块，百城平均溢价率9.52%，环比升5.9pct。多地先后发布专项债用于闲置土地收储公告，加快行业去库存步伐，房企闲置土地可借此得到盘活，带动投资开发链条重启，也可促使房企重新进入土拍市场。

n房企：开年首月土地市场“开门红”，头部央国企投资持续活跃。2025年首月土地市场“开门红”，土地供应品质持续提升，北上深等一线城市土地成交较为活跃，且有多宗高总价地块成交，多由头部央国企获取。需求端预期改善，叠加高端项目热销，带动房企投资端信心回升。

n板块表现：1月申万地产板块跌6.12%，跑输沪深300（-2.99%）；截至2025年2月17日，当前地产板块PE（TTM）36.42倍，估值处于近五年95.2%分位。

2n风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

2

政策：1月进入政策空档期，3-4月或迎来新一轮政策博弈窗口

据各地政府官网不完全统计，2025年1月涉房类政策（含中央及地方）9项，全部为偏松类政策。

年前中央政治局会议经济工作会议稳楼市决心坚定，2025年重在落实，短期关注春节后销售走势。年前中央政治局会议及经济工作会议均凸显推动房地产市场止跌回稳决心，重在后续落实。当前主要房企已发布2024年业绩预告，

业绩端利空提前释放，关注重点为春节后销售走势，若重点城市楼市超预期、房价止跌回稳，或带来基本面修复行情；若节后楼市快速走弱，3、4月将迎来新一轮政策博弈窗口。

涉房类政策以偏松政策为主

35

25年

30

25

20

15

10

5

0

资料来源：各政府网站，平安证券研究所3

政策：多地拟使用专项债收储，行业去库存步伐加快

珠海运用专项债实施2025年首批土地收储，涉及14宗地总价逾66亿：地块收储价格均低于出让价，14宗土地用地单位均为珠海本地国企