XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案.pptxVIP

王官庄项目彩虹城营销方案济南世纪阳光房地产策划有限公司

创造“规模”优势想做环境吗？没有规模将成为一句空谈。做大盘的开发商对本地市场竞争态势与目标群体需求、消费心理及背后地域文化的深刻理解与把握，将成为其成败的关键。产品个性化现在，连普通老百姓都已感觉到济南楼盘所存在的同质化问题，因此，开发商在新产品开发时必将越来越注重自己的个性。地产市场成功解码整合营销激烈的市场竞争迫使开发商对营销方式重新整合。首先是对企业资源、竞争态势、市场需求的准确把握；其次是对目标群体的准确细分与项目的准确定位……从总的看来，各房地产公司将从打造产品演变为经营品牌。

第一章“昭世”市场检索核心策要彩虹计划行销推广CONTENTSABCD

A市场检索

2009承载着房地产辉煌的一年1回顾2009

2009年楼市经历了惊天大逆转。从充满不确定性的小阳春，到创下年度成交新高的红5月，步入信心坚定的金九银十，一直到供不应求闹起“房荒”的岁末，一条向上延伸的红线勾勒出楼市的年度轮廓。期间，房价一路上扬，“地王”也是来不及眨眼地易主。乘着全运的东风，济南城市建设提前十年。

土地供应走势分析住宅用地（纯居住）67宗，总面积约626.7万平米，折合建筑面1543.46万平米；截至2009年11月底，济南市全年共推出土地106宗，土地出让面积共计729.4万平米，折合总建筑面积1981.6平米。各项指标均比2008年有较大涨幅，出让宗数翻了一番，出让面积及折合总建筑面积的涨幅均150%以上。

土地成交分析住宅用地成交居多。住宅用地成交面积占出让面积的89.2%，成交较为理想。而商服用地成交面积也超过了出让面积的60%。在106宗出让的土地中，共监测到成交土地70宗，总面积约620.7万平米，折合建筑面积约1630.33万平米。土地成交总价款为237.95亿元，平均地价为255.7万元/亩，与2008年相比上涨幅度超60%，平均楼面地价为1457.68元/平米。

楼盘销售量分析1-10月，济南市房屋销售面345.8万平方米，增长19.9%，其中期房销售298.4万平方米，增长59.9%；现房销售47.3万平方米，同比下降53.5%。期房销售占据了绝对的主力。从逐月的成交数据来看，2009年下半年成交量比上半年明显放大。1-5月份成交面积仅为102.9万平米，而6-10月份成交面积则上涨87%，达到192.65万平米。除1月外，09年每月同比涨幅都为正，尤其11月份同比涨幅甚至达233%，全年同比涨幅仍然超过60%。由此可见，2009年济南市房地产总成交量涨幅巨大。

销售价格分析1-10月份全市房屋销售额164.1亿元，增36.2%；其中期房销售额143.2亿元，增长82.3%，现房销售额20.9亿元，下50.2%。10月份房屋销售价格同比上涨2.0%。受旧城改造及城市价值的提升房价获得了旺盛的刚性需求投资型需求强劲支撑目前济南市楼盘均价已近7000元/平米，全年价格均在6200元/平米以上。全市前11个月平均房价涨幅为12%以上，而对于部分热销楼盘房价涨幅则可以达到30%以上。房价上涨趋势仍较明显

2010值得期待的楼市丰收年2展望2010

因此，下半年预计受宏观政策调整等影响持续上涨态势将会受到抑制应该更多的关注宏观经济形势对产业的影响。2010年济南市房地产市场尤其上半年仍将延续09年上升势头，但房地产市场的快速发展已经远远超出了经济的增长水平。其产业对经济的带动作用更甚于对经济的依附作用。

解析宏观经济形势据2009年人口统计数据显示，2009年济南户籍人口633.99万人，常驻人口692.69万,比起往年呈现上升趋势，外来人口55.1万人，占总人口8.691%。人口的增加和外来人口的集聚使得住房需求不断增加。2009年，尤其是下半年土地供应虽然有了较快增长，但可开发土地的增加很难马上变为市场的住宅供应量，因此2010年市场的供应量仍然较为紧张。但同时，随着城市旧城改造步伐的推进，刚性需求以及投资、投机性需求也将继续维持在高位，可以预计，2010年济南市房地产市场仍然整体向好。针对09年房地产行业的疯狂，国家推出了调控政策，如变更二手房物业购置税，二套房首付上调40%等。打击了房地产投机,二手房源锐减,成交量大幅下跌.但并未给房价带来大的波动，近期反而微幅上涨。2010年一月，济南市二手房均价6866元/平方米，上涨3.5%。

2010年，是出手的最佳时机

第二章“入世”B策划概要

如何定位才能容括项目的核心受众？从项目的核心受众入手来寻找

先看看我们的项目……1、地势平坦、地块方正、利于规划建设2、是传统的居住区，有成熟的生活配套与氛围