某项目营销策划报告分析.pptx

某项目营销策划报告分析;;项目印象：蔚蓝海岸系的人文宜居的大社区;报告前提：一期在07年旺期中销售良好，本次主要针对08年的二期销售;二期经济技术指标:

占地面积：93485平米

建面面积：152440平米

容积率：1.63

物业类型：别墅、洋房、高层（楼王单位）

绿化率：41%

总户数：1058;项目目标：目标分解后，销售速度压力较大;01;受928等新政的影响北京上海等一线城市商品房成交量出现大幅度下降，平均降幅超过20%;受928等新政的影响天津杭州等二线城市商品房成交量出现大幅度下降，平均降幅超过30%;价格波动影响表现不同，但也有逐渐从一线城市到二线城市转移的趋势;长沙：少量在售项目出现暗价，新开项目定价保守，少量项目定价回调，价格压力逐渐显现。;2008年，建设部提出，落实党的十七大提出的“住有所居”的目标，从０８年目前已经出台的新调控政策来看，闲置土地的清理、土地供应后续的住宅供应、政策房供应力度大……

——可以预见，08年房地产宏观调控的变化，类似“供应调控”;上海参照：两轮波动—金融与供应的诱因联动;;;02;竞争战国图;郡原广场：高层产品，一栋三房、四房为主，一栋酒店式公寓。;本项目2期别墅5月份入市，西山汇景为叠拼观景别墅;本项目别墅产品为城市型的观景坡地联排别墅，竞争优势明显。;全市主要别墅90%分布在二环以外，项目城市别墅的稀缺性得到加强;项目的联排别墅在全市城市别墅物业中也属于稀缺产品，同类产品中优势明显;别墅客户辐射全市范围内高端客户，消化难度不大。;项目洋房产品主要竞争也来自西山汇景;本项目洋房产品户型面积偏小，且附送价值高，存在错位竞争。;洋房作为市场上较稀缺产品，客户接受度高，销售难度相对较低。;项目高层产品在面积和价格上，产品的同质性强,市场高层产品放量近万套;楼盘风情化已经在市场上广泛使用，本项目的异域风情已不具备强势竞争力;市场同类产品同样具有较高的舒适度以及创新度，项目高层产品不具绝对优势。;各板块各具特色，优势各异。项目价值体系模糊,交通配套成为最大硬伤，本项目的竞争优劣不明显，消化压力巨大;;长沙营销现状1：不缺高调，不缺概念;本??目：从人文诉求，提升到刚性价值指标;长沙营销现状2：不缺差异化形象，但缺乏差异价值;03;规划先行，供应跟进，城市快速扩容，抢夺老城区客户;实质性的规划热点在省南板块和北部板块，更易牵引城区主力的客户;蔚蓝海岸在河西市场的前期成功：风格+创新产品+品牌，笼络了大量的投资型客户;受淡市影响，投资客户基本退出，河西本地置业客户成为市场主力支撑，客户观望情绪强;;河西中高端置业客户来源：

区域内（岳麓北、岳麓南、麓谷）为主，区域外（望城、河东、外地）补充;客户特征;区域内——教师：;1.岳麓北/市府周边/岳麓南大学城高级别老师必杀

必杀技：价值体验/人文/直效营销/灵活付款形式/广告劫杀;区域内——医生：;2.市府板块医生必杀

必杀技：健康体验/直效营销/尊贵服务/广告劫杀;区域内——泛公务员：;区域内——麓谷开发区：;3.企事业单位客户必杀必杀技：深入宣传/交通必杀;区域内——京沪深等地湘籍返乡客：;5.湘籍返乡客、必杀必杀技：高端社区/尊贵服务必杀;客户分类;;区域外客户根据来源，可分为3类;区域外——望城：;区域外——河东：;典型客户描述

——刘先生，50岁左右，湘潭人

——从事媒体工作，高级管理人员，本科学历，

——儿子在湖大读书（以后会在长沙工作）

——家中有2部车，年收入30-40万。

客户语录：

——置业关注：“换房的话，主要考虑子女的教育问题；选择楼盘的话主要考虑地段好，生活便利，同时物业管理和服务也是很重要的。”

目前比较关注的是：沁园春·御院，蔚蓝海岸。

——关于卓越蔚蓝海岸：“对蔚蓝海岸一般了解；卓越这个开发商实力比较雄厚，品质过硬，服务完善；亲自调查过并在相关纸面媒体上得知蔚蓝海岸的信息；知道长郡中学在那附近，相关的教育配套对自己购房很有吸引力；价格还好，比较适中，可以接受。”;来源;区外客户重点吸纳、网罗;桃源居：占地1.16平方公里，建筑面积180万平方米，居住人口5万余人。桃源居社区正是按照联合国人居社区标准体系，功能定位于集生活、文化、教育、体育、娱乐、医疗、商业等为一体的现代卫星城。;;;营销策略3：区外客户攻略

以教育及尊贵为名，公共营销为先，辐射整个星城，万众追捧！;三大关键策略;04;面对淡市，我们需要如何营销？;1月1