某高层别墅营销策划方案.pptx

某高层别墅营销策划方案;第一部分:高层组团营销策划方案

第二部分:别墅组团营销策划方案;一．07年推售高层组团产品概况

二．区域市场分析

三.客源分析

四.整体营销推广策略

五．阶段性营销推广安排及企划表现

六．业务执行;一、07年推售高层组团产品概况;高层一组团位于小区主入口西侧，住宅建筑面积41758平方米，商业建筑面积1644平方米，总规划户数463户左右，组团内共有4栋小高层（79＃～82＃楼，共122户），4栋高层（83＃～87＃楼，共341户）。

2007年1月份开始进入桩基工作，按工程进度预计于2007年7月达到预售标准，取得商品房预售许可证。

预计销售目标:2007年12月31日完成销售率95%;二、区域市场分析;周边竞争项目价格、产品类型及客户来源区域;周边竞争楼盘动态;结论：;三、客源分析;意向客户年龄层次分析;前期来访客户职业分布:

自营商(28%)

私营企业(17%)

国企(11%)

外企(11%)

公务员(9%)

教师(8%);意向客户面积需求分析;前期来访客户认知渠道:

老客户介绍(28%)

过路客(18%)

现场围墙(12%)

户外看板(12%)

房展会(6%)

城市商报(6%)

搜房网(6%);总结：

截止目前售楼处共积累高层组团意向客户247组，离开盘还有一个月的时间，还将有部分客源的积累，但本案由于下半年高层推案量较大，目前客源还无法满足本案的需求，开发客源通路是目前项目急需解决的问题，外区域客源是项目主要开发目标。;外区客源挖掘分析要点：

客源区域：市区和新区将是客源拓展的重点区域。

客源年龄：客源年轻化是外区域客源发展的趋势，25-40岁是主力，还有部分老年人作为养老。

客源层次：将以普通客户为主，一般工薪者和部分经济承受能力不是很强的客户的目光易于被吸引。

购房目的：初次置业的比重稍微大一点，换房客户其次，投资以长线投资为主。;

预计项目最终的客源组成：

+;四、整体营销推广策略;五、阶段性营销推广安排及企划表现;概念导入期策划推广示意图;户外广告;苏州市第27届房交会参展;活动主题：在石湖华城放飞你的梦想

活动目的：老业主联谊,意向客户

活动时间：5月13日

活动形式：演出+风筝放飞

活动介绍：

苏州市风筝协会放飞队放???表演

百米巨龙风筝放飞表演

小型乐队演出

风筝领取

饮料赠送;石湖华城畅享生活大型歌舞晚会;2、小高层蓄水期

时间：2007年6月1日-7月7日

目的：大范围积累客户，试探客户心理价格承受度

策略：石湖华城广告周策略

通过媒体集聚投放达到推广目的,在一段时间内将广告集中式投放,让项

目推广家喻户晓.

VIP预约为主，判断客户购买意向，

团购策略(执行中)制定团购的销售方式，定量优惠。

推进事宜：媒体采购投放、户外更换、VIP方案确认执行、开盘方案确认、临时售楼处包装进驻、样板房公开、预售证取得、;石湖华城广告周推广示意图;精彩的电视短片;独特的报纸宣传与电台套播;短信轰炸与户外广告;石湖华城环秀晓筑联名VIP卡认购;高层组团开盘前报纸稿的设计;;企划创意采用对照的形式;稿面设计的视觉元素

1、山水实景

2、代表年轻客群的物质消费品

3、手写字体;报纸通栏;报纸通栏;报纸整版;报纸整版;近期多层样板房公开信息的通栏，我们也摒弃了传统的直白传递信息的做法。

与高层报纸稿相呼应，采取相对有趣的做法，突出石湖华城首席生活城的温馨氛围。;报纸通栏;3、小高层开盘强销期

时间：2007年7月8日—10月7日

目的：引爆开盘活动，促成销售，视销售情况而加推房源，

维持销售热度

策略：活动带动销售

推进事宜：开盘活动确认执行、媒体持续发布、举办活动确认执行、9月份房交会确认执行

开盘依据:

1、工程进度：预售证取得

2、客源积累量：意向客户积累达到350组以上

3、市场竞争：下半年7月竞争个案即将推案，本案抢先入世;开盘强销期策划推广示意图;7月8日盛大开盘活动;活动主题：仲夏夜晚会

活动目的：维系市场热销度

活动时间：07年8月18日(暂定)

活动形式：露天电影与民间小吃结合的活动

活动介绍：

周末播放露天电影，并举办苏州民间小吃节

邀请业主及意向客户参加,共赏佳片美食,同时与夏季晚上看房活动相结合;活动主题：房展会

活动目的：促进销售，维持市场热度

活动时间：9月底(暂定)

活动形式：参展

活动介绍：

特色布展

专业表演

为小高层第二批房源积累客户;4、小高层二