物业管理招标投标.pptVIP

档案资料的分类（1）承接查验资料名称资料内容产权资料A：规划图纸、项目批准文件、用地批准文件B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证C：拆迁安置资料技术资料A：红线图、总平面图B：地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告C：工程合同、工程预决算D：工程设计变更、通知及技术核算单E：竣工图：1.单位建筑、结构、设备竣工图2.消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图。承接查验资料（续）名称资料内容技术资料F：房屋、消防、燃气竣工验收证明书G：钢材、水泥等主要材料的质量保证书H：新材料、构配件的鉴定合格证书I：供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书。供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料J：砂浆、混凝土试块、试压报告K：绿化工程竣工图L：其他技术资料管理档案资料名称资料内容物业资料小区基本资料、分区资料、商业用房资料、娱乐设施资料住户资料A：住房入住资料（购房合同、入住通知单、临时管理规约、验房表格、装修申请）B：住房家庭人员档案C：住户室内维修档案事务资料A：事务值勤表B：事务交接表C：事务回访登记表D：日常事务巡视表E：物品进出登记表装修资料A：装修申请表（附图纸）B：装修安全责任书C：临时施工人员登记表D：施工单位营业执照维修资料A：维修申请表B：维修服务派工单C：维修回访记录本D：公共设施维修记录本早期介入与前期物业管理01早期介入是现代物业管理的一项基础性工02作，其核心是把物业管理的思想注入到物业03的规划、设计、设备选用、功能布局、施工04监管、验收接管过程中，使物业最大限度地05满足业主的需求。06早期介入与前期物业管理的阶段划分物业开发项目的可行性研究阶段（立项阶段）规划设计阶段建设阶段销售阶段竣工验收阶段物业承接查验阶段物业入住阶段业主大会选聘物业管理企业早期介入前期物业管理01早期介入的作用：02优化设计03有助于提高工程质量04有助于了解物业情况05为前期物业管理作充分准备06有助于提高建设单位的开发效益01前期物业管理工作内容：02前期物业管理期间，物业服务企业所提供的03管理服务，既包含物业正常使用所需要的常04规服务内容，又包括物业共用部位、共用设05施设备承接查验，业主入住，装修管理，工06程质量保修处理，物业管理项目机构的前期07运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊08内容。前期物业管理工作内容：参与竣工验收物业公司全程参与竣工验收可以给承接查验打下良好的基础。因为竣工验收是由建筑质量主管部门组织进行，专业化程度较高，物业公司可以掌握工程质量的第一手资料。承接查验工程承接查验（1）土建工程（2）装饰工程（3）供配电系统（4）给排水系统（5）电梯系统（6）消防系统（7）弱电系统资料交接1.产权资料：项目批准文件、用地批准文件、拆迁资料、建筑开工资料、丈量报告。2.技术资料：竣工图（包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线图）；各类公共设备使用说明书及调试报告，地质勘察记录及沉降观察布置图、竣工验收证明书等。其他交接1.设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。2.具有保修期的设施设备施工或购买合同、（保修协议）3.公共区域各道门、设备及管理用房、信报箱钥匙。装修管理签订装修协议对建筑物结构的管理：不得开凿损坏承重墙、梁、柱、板、屋面。对建筑物立面及景观的管理：对是否封闭阳台？及如何封闭？建筑物外墙安装空调及如何排放冷凝水严格监管。消防管理：动火作业审批，监督作业。安全维护：针对装修期间进出人员多且复杂，做好防盗工作。前期物业管理的特点：基础性：前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。过渡期：前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，处于早期介入与常规期物业管理之间。在时间上和管理上均是一个过渡期过程。不稳定性：新建物业及其设施设备会因为其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题，在投入使用初期集中地反映出来，造成物业使用功能不正常。需要对遗留问题的处理过程，同时物业设施设备本身也需要一个自然磨合期，在这个过程中物业管理设施设备呈现波动和不稳定状态。风险性：经营亏损，前期物业管理阶段，需要投入较大人力、物力、财力等资源，管理成本相对较高。但物业空置率高，管理费收缴率低，收不抵支出现亏损。再