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2024年价格鉴证师考试价格鉴证案例分析考点

房地产抵押贷款价格鉴定

致委托估价方函

××公司：

受贵公司委托，对贵单位所属位于××大街××号、建筑面积19765.3平方米的××房产价值

进行了评估。

经过客观公正的评估，确定该宗房地产在估价基准日期1996年9月30日的可用于抵押的

正常市场价格为31736.57万元人民币(叁亿壹仟柒佰叁拾陆万伍仟柒佰元整)，抵押贷款最高限

额22215.6万元人民币(贰亿贰仟贰佰壹拾伍万陆仟元整)。

评估的详细结果、过程和有关说明，请见后附的《估价结果报告》和《估价过程报告》。

估价结果报告

委托估价方：××公司。

受理估价方：××公司。

估价对象：××房产价值。

估价目的：为××公司向银行申请办理抵押贷款业务服务。

估价基准日期：1996年9月30日。

估价依据：国务院、建设部、国家土地管理局、北京市人民政府及其有关部门颁布的有关政

策、法规文件，委托估价提供的资料，受理估价方所掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获

取的资料。

估价前提与假设：本评估报告的估价按现时市场价格进行。假设该项目保持现用途不变，并

可在公开市场上自由转让。

估价结论：估价人员根据估价的目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，

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在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响房地产价格因素

的分析，确定位于××大街××号，总建设面积为19765.3平方米的房产1996年9月30日之可

用于抵押的正常市场价值总额为31736.57万元(叁亿壹仟柒佰叁拾陆万伍仟柒佰元整)，抵押贷

款最高限额22215.6万元(贰亿贰仟贰佰壹拾伍万陆仟元整)。

估价人员：(略)

估价作业日期：1996年11月。

估价过程报告

一、估价对象房地产的基本情况

1.委托估价方简介(略)。

2.位置与区位环境。

估价对象房产位于朝阳区××大街。(略)

估价对象房产距离******广场、故宫、中山公园和王府井商业区仅4公里路程，去往北京国

际机场、北京火车站极为方便。××大街向西距东二环路、建国门环线地铁站仅800米，向东在

国贸立交桥与东三环路相通，公路网四通八达。××大街有1路、4路、9路、48路、52路、

57路、特1路等多路公交车辆经过、停靠，加之正在修建的复八线(复兴门—八王坟)地铁竣工

期日的临近，使该地区交通更加方便，物业更具升值潜力。

3.房屋现状及用途。

(1)概述。

估价对象为地上五层(局部六层)，地下两层的钢筋混凝土结构建筑，总建筑面积19765.3平

方米，营业面积10000平方米。从地下二层到地一五层全部为营业区，以经营中高档国内外名

牌商品和必威体育精装版流行精品为主要特色，经销的商品从家庭日用品到黄金首饰类别齐全、款式新颖、

品种繁多，营业区域内采用全方位敞开式售货方式，营销系统全部实施电脑联控。中央空调、滚

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动扶梯配套设施齐全。其优良的设施