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市场调研—商业篇

用事实和数据去影响决策;摘要;关键词：

市场调查与定位

市场调研信息系统

商圈

调研内容

调研方法;一、市场调查;;市场定位的步骤;二、商圈的调查分析;商圈调查和相关商业物业调查是商业地产机构关注的根本内容，重点要摸清商圈的演变规律。

商业物业开发必须把握商圈变化的规律，在分析其他商业物业的时候，不仅要分析根本的建筑数据，而且要重点分析商业物业的定位于消费者之间的关系。

消费者行为分析是市场调研最重要的内容，长期以来商业物业市场调查只注重分析竞争对手，而对于消费行为的分析根本不做，或者不知道如何深入分析不同阶层的消费者行为。

消费者行为调查包括：生活方式、趣味特点。;在Shoppingmall及步行商业街开发市场调查过程中不仅要调查一般性数据，接触从事零售或批发的一般人员，而且很有必要进行如下工作：

;购物中心业态分类与分析。观察不同业态在平时和节假日的营业状况。

积累主要城市和商圈的重点数据，定时更新公布的上市商业企业经营数据。

摸清购物中心建筑形态特点，从平面布局、里面、停车场、内外交通

进行全面分析，对业态与建筑布局匹配情况进行专题调研。

了解整个购物中心的开发过程和营销推广资料。

从整个城市商业布局与商圈演变特点来分析该购物中心的成败得失。

多渠道了解购物中心开发与运营团队，通过观察开发与运营行为总结

工程的经验与教训。;三、建立市场调研信息系统;在商业工程的市场调研中，信息数量之大，信息收集之复杂、信息之于市场调研的重要性，远飞过去的时代所能比较。信息收集复杂化的原因是市场调研活动已发生了巨大变化：

〔1〕市场调研已从本地开展到全国乃至国际；

〔2〕从满足购置者的需要开展到满足购置者的欲望；

为了及时、有效地寻求和发现市场时机，为了在日趋剧烈的市场竞争中获胜，企业需要建立一个有效的市场调研信息系统。;市场调研信息系统，是由人、设备和程序构成的一个持续的、彼此关联的结构。它准确及时地搜集、分类和评价有关市场信息，为营销决策提供依据，使营销方案、执行和??制具有科学和准确性。它是企业管理信息系统的一个重要组成局部。;阅读报纸、杂志、书籍，与顾客、供给商、经销商等企业外部人员交谈，与本企业内部其他经理和员工交换信息等。

培训和鼓励市调人员做公司的耳目喉舌，及时发现和报告新情况、新问题。

鼓励供给商、中间商和顾客传递重要市场情报。

搜集有关竞争者的情况：

①购置竞争者的情报；

②参加经济贸易展销会；

③阅读竞争者发表的经营报告，参加其股东大会；

④搜集竞争者的广告；

⑤阅读行业协会的出版物；

⑥向竞争者过去或现在的员工、中间商、供给商进行了解等。

向专门情报机构，如市场调研公司、咨询公司、广告公司等机构购置情报。;四、商业地产市场调研;市场调研的内容主要涉及以下五个方面：

社会环境调查；

市场需求调查；

商品调查；

卖场环境调查；

市场营销活动调查。;名称;名称;市场调研是一个收集大量所需资料的过程。

不同的调查目的决定了所需资料的类型和搜集资料的方法。;商业地产市场调研分类;商业地产市场调研分类;营销组合策略;调查所需要的资料类型有两种：第一手资料和第二手资料。在市场调查中，这两种资料都需要。

第二手资料的来源较为广泛，可从企业内部、政府公开的报告和其他出版物、报刊和书籍、计算机网络及其他商业性资料中获取，通常采用文案调查方法。

第一手资料收集较为复杂，但针对性强，主要方法有：定性调查法、定量调查法、观察法和实验法〔见表3〕。;文案调查法：

文案调查是指通过搜集各种历史和现实的动态统计资料，从中摘取与市

场调查课题有关的情报并在办公室内进行统计分析。文案调查的资料来

源、方法及要求如表4所示。;现场实施调查法

定量调查法

定量调查属于描述性研究方法，是市场调查中传统的、主流的、应用最为广泛的方法〔见图3〕。传统的市场调查，主要是应用这种方法。定量调查是利用结构式问卷，可能答案都以不同选项的形式表达在问卷中。定量调查的研究对象应具有一定的代表性，在数量上有一定规模。;定性调查

定性调查属于探索性研究方法。定性调查设计的问题是非格式化的，多为开放式的问题；数据收集执行的程序是非标准化的，一般都只是针对小样本的研究。研究的价值不在于得到准确的某一类群体的需求现状和趋势，而更多的是探索消费需求的深层心理原因。

;观察调查法

观察调查法是指调查者在现场对被调查者的情况直接观察、记录，以

取得市场信息资料的方法。是凭调查人员的直观感觉或是借助于某些

摄录设备和仪器来跟踪、记录和考察被调查者的活动和现场事实，来

获取某