北京市通州项目营销方案.ppt

*;*;市场研究

工程定位

营销策略

排期方案

组织体系

价格建议;;;房地产难以独善其身;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;通州是未来北京土地供给的大户;*;*;*;;*;*;*;*;*;*;本案除城铁、配套、精装修而外，其他要素不占优势;本案户型图;本案户型图;本案户型图;明卧;户型比较：世纪星城的“独立式厨房〞;户型比较：阿尔法社区：顶楼的露台;户型比较：北向户型供合并使用;户型比较：世纪星城的“全明型〞;小结：周边工程户型优势;*;通州楼市目前销售状况不景气

许多楼盘月度销售套数在个位数甚至0销售

普遍存在打折促销;*;*;*;*;*;*;经济适用房建设;*;市场研究

工程定位

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排期方案

组织体系

价格建议;*;这个区域之于城市网格又是如何？

这个区域在城市中的地位是什么？;上世纪80年代，伦敦决定对多克兰地区进行改造开发，缓解城市中心土地压力和多克兰经济问题

加纳利副都心特征：

距离：距离伦敦城5公里

交通：由高速公路和地铁联结

政策：政府颁布政策支持地区改造开发

地块：基本是废弃地

承担功能:

商务办公、商业、休闲

;*;现代化·新城区;;*;*;自由人;*;*;最关注价格和时间交通;*;*;*;*;他们理想中的房子应该是……;*;*;*;落差：白领一族的“钟摆式移动〞;购买群体大部分在中心城区就业、活动时间朝九晚五

习惯到国贸大望路一带消费、仅仅将通州作为夜间休息的场所;新城·副都心;*;*;*;市场方面：

如何在宏观环境不利的情况下逆势而为？

营销层面：

如何在通州供给较多的情况下突出重围？;*;预知未来趋势，填补周边盲区，把握楼市高点;*;

城市缺少一个蜕变、缺少一个升华;区域地产

缺少一个领袖

缺少一个传奇

缺少一个标杆;CREATESAGA;我们的客户：都市归属感的......;;;人生开展的加速阶段;“交际圈〞以CBD为核心

“生活圈〞依主交通线向东;热爱运动，下班后去健身中心或者舞蹈教室;热爱旅游;偶尔在家做饭;关注时尚，对生活要求高，但收入有限;;实际购置行为多集中在一些有设计感、稍显小众的中端品牌

遇到国贸、太平洋、SOGO等店庆打折，是最主力的消费狂;主要沟通方式：

网络

短信

免费报纸

北京???动电视;为coco一族打造;在众多的同质化社区中

如何抓住目标客户的兴趣点？;给他一个魂

给他一个内容

给他一个爆发点

在本钱可控的根底上让产品换发新的生命力;;品位·先锋·国际化·设计感·创意·时尚;;围绕“创意〞

整合社区核心价值

让创意融入工程的各个元素

融入到每一个客户的生活方式之中;COCOinternational;新现代都市主义先锋社区;创意人生;无所不在的城市感觉;城市情怀，与CBD同步;我们的先锋商业;通州现有商业以传统卖场、购物为主

本案商业为卡巴伊族风格

涵盖休闲娱乐创意范畴;品牌店与设计店并存的新新人类的淘宝场所;情调cafe、个性小店触目可及;夜店，KTV,酒吧形成聚集，辐射整个通州区域;高端消费去国贸新光天地

日常消费就地解决;;梦想开始的地方;DynamicZone崛起;我们的条件是什么;因为毗邻地铁

使本案具备了构建新的都市核心区的根底;区域已有大量CBD区域白领，消费环境已经形成

地块的规模优势、轻轨优势、通达性优势有利于建设综合性多功能社区;;;*;;市场研究

工程定位

营销策略

排期方案

组织体系

价格建议;如果要创造奇迹，那么我们需要......;创造一个故事;紧紧抓住“时尚coco一族的创意生活〞

根据他们的消费习惯、审美习惯、阅读习惯、思维模式、生活方式组织一系列事件营销;;舆论“抄底〞篇;与通州工程及京通沿线楼盘开发商联合，特别是不同产品类型的开发商

在报纸、门户网站、行业网站发布软文，提出抄底概念，引导舆论，唱多通州;今天不要错过;购置通州未来的开展预期;;十年之后;情感共鸣篇;北京移动电视放送;“WEAREREADY〞;自己的家园;品牌营造篇;?一个品牌开展商和他的居住理念?

---中新地产和他的产品，从后现代城谈起……;品牌战略联盟;卖场延展篇;白领人群的

生活领域渗透;“百店方案〞;“CBD500公司方案〞;针式渗透;全员销售;事件营销篇;售楼处落成典礼;开盘;人头涌动的场景

米莱形象代言人;11月11日化装舞会，?单身身不单?;COSPLAY;贺岁大片：后现代城售楼处举领票;;;形象包装篇;在目前工地工程部建立影棚式的售楼处

简洁、时尚，类似798社区，可以放电影;工地视觉包装可加高到６米

设计方面突出工程的大气感和品质感

材质建议：宝丽布外打灯形式;形象包装—户外道路指示系统;楼书;独立的工程网站;网络广告和博客;动画多媒体:魔幻，恢弘;强力促销篇;8月27日-9月26日期间，三万元买中新95折折扣