物业管理法规常识解读.ppt

第一部分物业管理的几个基本概念**物权在公民权利中的地位及物权法的框架物业管理活动中权利来源示意图**物权专有权共有权委托其他管理人所有权建筑物区分所有权用益物权业主自行管理占有共同管理的权利担保物权委托物业企业管理什么是业主**业主有3种1、房产登记簿上的产权人2、已交付、但尚未办房产证的一手房购买人3、通过继承、遗赠等形式获得房屋所有权的人物业管理条例第六条房屋的所有权人为业主区分所有权解释第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。什么是业主大会、业主委员会**业主大会是全体业主的代表，维护合法权利，履行相应义务。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。物业管理条例第八条物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会和业主委员会指导规则第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。第二部分物业服务常见纠纷及法律对策**收费类纠纷**业主疑问：为什么不按政府指导价收物业费？为什么不按政府指导价收停车费？收费标准收费时间履约标准合理性物业服务收费管理办法收费标准答疑**1、物业费的性质——物业费是业主维护自己不动产的必要费用，业主愿意承担多少，完全基于业主对不动产管理水平和保持某种程度生活质量的需要，属于业主自治的范畴。2、物业服务收费的原则——合理、公开、质价相符3、判断是否属于政府指导价范围——区分普通住宅与非普通住宅物业服务收费管理办法第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。武汉市物业服务收费管理办法实施细则第八条普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。第二十五条普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场（库）车辆停泊服务费标准按是价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。武国土房发【2008】13号关于武汉市享受优惠政策普通住宅标准的实施意见1、住宅小区建筑容积率在1.5（含1.5）以上;2、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；3、别墅类（含联体）商品住房除外，售价在5700元/平方米以下且单套销售总价在80万元以下。同时满足以上3个条件的住宅，为普通住宅。收费类纠纷**业主疑问：为什么没收房也要全额交物业费？为什么没入住也要全额交物业费？收费标准收费时间履约标准合理性收费时间答疑**1、物业服务的本质——物业服务是为房屋及其配套的设施设备和相关场地提供维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动，其本质是一项公共服务，服务区域并非业主的专有部分，房屋使用与否并不影响物业服务企业的服务提供。2、物业费的本质——是业主的共同财产，是业主承担共同管理责任的方式，并不等同于物业服务企业的酬金。物权法第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。物业纠纷司法解释第六条物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业管理条例第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。收费时间答疑**1、已竣工未出售或未交付，物业费谁出？——建设单位承担2、已交付，物业费谁出？——业主承担3、何为交付？——业主收到交付通知书并办理钥匙交接手续，收到通知书后一个月无正当理由不办理钥匙交接手续的，视为交付。物业管理条例第四十二条已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。武汉市物业服务收费管理办法实施细则第十八条业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额缴纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。收费类纠纷**收费标准收费时间履约标准合理性业主观点：物业公司提供的服务，达不到合同约定的标准，可以少