房地产开发中的常见法律风险及防范风险策略.ppt

房地产开发中的常见法律风险;内容大纲;一、工程收购中的法律风险

二、工程转让中的法律风险

三、工程转让的变通方式

四、合作开发;;〔一〕直接收购工程方式;〔一〕直接收购工程方式;;;;〔一〕、工程直接转让;〔一〕、工程直接转让;〔一〕工程直接转让;〔二〕、工程公司转让;〔二〕、工程公司转让;〔二〕、工程公司转让;;1、增资扩股方式;3.1、增资扩股方式;;3、商品房包销方式;4、承包经营方式;;〔一〕、合作开发房地产合同的定义与表现形式;4.1、合作开发的常见风险;4.1、合作开发的常见风险

【案例7】大地公司与开展公司签订的联建协议中约定：大地公司负责提供建设用地，并负责工程的建设管理，开展公司负责提供签约后工程开发建设的全部资金并进行工程管理，不管工程是否赢利，大地公司均应在房屋销售完毕后十日内向开展公司支付6000万元的收益。;4.1、合作开发的常见风险;〔三〕、合作开发的风险及防范;1、黑白合同的法律风险与对策

2、开发商该如何约定垫资施工

3、工程未经验收合格，提前交付使用

的风险

4、警惕施工合同中的默示条款，防止

不作为而产生的法律风险;【案例9】乙建筑公司投标成功后依据中标合同与甲开发公司签订了包工包料的建设工程施工合同，并报当地建委进行了备案。乙公司进场施工之前，甲公司以钢材等建材价格持续下降为由，与乙公司反复磋商，双方达成了乙方在工程总承包价的根底上让利5%的意见，并重新签署了一份施工合同作为乙方进场条件。新合同价比原合同的总承包价款降低120万元，但未到当地建委备案。工程竣工后，双方因工程结算发生争议而诉至法院。乙公司要求按照老合同结算工程价款。;;【案例10】2003年乙建筑公司在甲地产公司举行的酒店工程施工招标中一举中标。但双方签约时，甲公司要求乙公司前期垫资1000万元施工，乙公司考虑到这是一个工程总额近5000万元的大合同，能拿到手不容易，于是就同意了甲公司的要求，并要求约定垫资年利率为6％。甲公司认为反正垫资条款为无效条款，约定利率也无妨，于是容许了乙方的要求。然而垫资施工期结束后，甲公司因资金困难，未能偿付垫资款。于是，乙公司无奈诉至法院，要求甲公司支付工程款并按约定利率支付相应利息，同时依据合同法和司法解释关于建设工程优先受偿权的规定，要求对该宾馆的进行拍卖优先受偿。;;;;【案例12】2004年5月乙建筑公司与甲房地产开发公司签订了总价款1300万元的公寓建设施工合同，2005年10月工程竣工验收合格后，甲公司尚有375万元的工程尾款尚未支付。双方约定的付款条件时是，由乙公司提交竣工结算报告交由甲公司按照?建筑工程施工发包与承包计价管理方法?审核无误后，甲公司支付其中的310万元〔其余款项作为工程质量保证金〕。乙公司于当年10月将竣工结算报告提交甲公司工程负责人后，甲公司迟迟未有回音。2006年初催要欠款未果的乙公司不得不就此款项按合同的约定提请仲裁。仲裁中，甲公司提出其工程负责人即甲方代表已辞职离开公司，但甲方代表在乙方提交的工程结算报告时就表示了异议，现甲方不同意乙方提出的结算数额，要求乙方重新提交竣工结算文件。;;〔一〕阶段性保证并非阶段性的长期

风险

〔二〕销售广告、宣传资料过于具体

而与事实不符的风险

〔三〕售后包租的风险;〔一〕阶段性保证并非阶段性的长期风险;〔一〕阶段性保证并非阶段性的长期风险;〔二〕销售广告、宣传资料过于具体而与事

实不符的风险;〔三〕售后包租的风险;〔三〕售后包租的风险;【案例15】甲开发了数栋小高层，在开展销售之前甲与乙物业管理公司签订了前期物业效劳合同。房屋对外销售后，乙一直进行着物业管理效劳，但双方没有办理书面物业交接手续，移交承接相关资料。后因管理原因水泵房漫水，造成业主地下室货物损坏，业主为此诉至法院，要求甲、乙共同赔偿损失。在诉讼中，乙以物业未交付也未实际管理为由拒绝承担责任。法院查明双方确实未办理正式移交手续，但乙已实际进行了管理，同时甲选聘乙未经招标程序。法院判决，甲乙双方均对业主的损失承担连带责任，并就甲未经招标擅自选聘乙的行为向当地建委发出了司法建议书，甲被当地建委处以5万元的罚款。;1;Theend