《税法(第7版)》 课件全套 第1--8章 税法认知---税务行政法制_988-1313.pptx

(3)房地产开发费用(适用新建房转让)。

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用

、管理费用、财务费用。房地产开发费用的计算方法如下：

1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分

摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过

按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发

费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产

开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

即若纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供

金融机构贷款证明的，则最多允许扣除的房地产开发费用=利

息(最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)

+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%

2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供

金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所

支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计

算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方

法扣除。

即若纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能

提供金融机构贷款证明的(也包含全部使用自有资金的无借

款的情况),则最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土

地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%

3)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其

房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述第1)、2)项

所述两种办法。

4)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出

,应调整至财务费用中计算扣除。

(4)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地

产转让)。

营改增后与转让房地产有关的税金包括城市维护建设税、

印花税(非房地产开发企业的印花税可以在此扣除；房地产

开发企业由于印花税包含在管理费用中且通过管理费用扣除，

故不能在此重复扣除)。教育费附加视同税金扣除。营改增

后，计算土地增值税增值额的扣除项目中与转让房地产有关

的税金不包括增值税。土地增值税扣除项目涉及的增值税进

项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；

不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、

教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税

时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行

为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增

值税清算时，按以下方法确定与转让房地产有关的税金：

与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营

业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的

城建税、教育费附加

(5)财政部规定的其他扣除项目(适用新建房转让)。

从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用

权所支付的金额+房地产开发成本)×20%。

(6)旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让)。

税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、

取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的

有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计

征土地增值税。

1)旧房及建筑物的评估价格是指转让已使用过的房屋及建

筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本

价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关

确认。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

2)对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的

地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

(二)土地增值税的税率

土地增值税采用四级超率累进税率。与超额累进税率相

比，超额累进税率累进依据为绝对数；超率累进税率累进依

据为相对数，本税种的累进依据为增值额与扣除项目金额之

间的比率。

级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数

1不超过50%的部分30%0

2超过50%至100%的部分40%5%

3超过100%至200%的部分50%15%

4超过200%的部分60%35%

(三)土地增值税优惠政策的运用

建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目