房地产项目可行性研究.pptxVIP

房地产工程可行性研究;;房地产开发工程筹划;房地产开发工程筹划概述;房地产开发工程筹划的主要作用：

A、构思工程系统框架

主要任务是根据建设意图进行工程的定义和定位，全面设想一个待建的工程系统。

B、奠定工程决策根底理论

C、指导工程管理工作

房地产工程筹划的原那么

创新原那么房地产工程筹划成功的关键

主题新、概念新；手段新、方法新

以人为本原那么

注重人文关心、人文情感和人文历史，建立工程自己的个性，促进产品和企业品牌的形成

整合原那么

筹划上的灵感与创意一定要结合总的目标市场，强调筹划的优化组合，包括房地产产品功能组合、工程资源组合、信息组合等。;工程筹划的内容和依据;1、工程构思筹划

工程构思筹划必须以国家法律和有关政策方针为依据，结合实际的建设条件和经济社会开展变化的环境进行，并与城区或城市规划的要求相适应。

工程设想筹划的主要内容是：

A、工程定义：描述工程性质、用途和根本内容；

B、工程定位：描述工程的建设规模、建设水准，工程在社会经济开展中的地位作用和影响力，并进行工程定位依据及必要性和可能性分析；

C、工程系统构成：描述系统的总体功能，系统内部各单项单位工程的构成及其各自作用和相互联系，内部系统和外部系统的协调、协作和配套的筹划思路及方案的可能性分析和依据。

D、其他;2、工程实施筹划

即工程管理和工程目标控制筹划，旨在为把表达建设意图的工程构思展开实施，变成有实现可能性和可操作性的行动方案，提出带有谋略性和指导性的设想。

A、工程组织筹划

大中型房地产开发工程，国家要求实行工程法人责任制。工程法人是负责立项、融资、报建、实施、运营、还贷的责任主体。按照股份公司和有限责任公司的现代企业组织模式组建其管理机构和人事安排。

工程组织筹划是工程总体筹划的重要内容，也是对工程实施过程产生重要影响的实施筹划内容。

B、工程融资筹划

融资方案的筹划是控制资金使用本钱，进而控制工程投资，降低工程风险不可无视的环节。

工程融资筹划具有很强的政策性、技巧性和谋略性，取决于工程的性质和工程实施的动作方式，只有通过筹划才能确定和选择最正确的融资方案。;3、工程目标筹划

确定工程的投资目标、质量目标和进度目标是工程管理的前提，并追求三大目标〔投资省、质量高、周期短〕的总体综合优化,这只能在工程系统构成和定位筹划过程中做到工程投资和质量的协调平衡。

工程目标筹划包括：

工程总目标〔总投资、建设质量、总进度〕体系设定；

总目标按工程、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。;4、工程管理筹划

工程管理筹划是对工程实施的任务分解和任务组织工作的筹划，包括设计、施工、采购任务的招投标，合同结构，工程管理机构设置、工作程序、制度及运行机制，工程管理组织协调，管理信息收集、加工处理和应用等的筹划。;5、工程控制筹划

工程控制是对工程实施系统及工程全过程的控制。

工程控制的方向：工程目标；

工程控制的方法：通过实际值与目标值的不断比较发现其中偏差，对偏差进行相应的调整，以最合理的目标过程到达工程目标；

工程控制的根本原那么是：目标控制具有健全的反响机制的闭环控制；

根本方法是：动态控制。;房地产开发工程全程筹划;房地产开发工程全程筹划流程图;;可行性研究概述;可行性研究的目的

实现工程决策的科学化、民主化，减少或防止投资决策失误，提高经济、社会、环境效益。

可行性研究的特点

前期性、预测性、不确定性

可行性研究指导文件

《关于建设工程经济评价工作的假设干规定》、《建设工程经济代理人方法与参数》要求各个投资主体、各种投资来源、各种筹资方式兴办的大中型和限额以上的房地产开发工程，原那么上应按房地产开发工程经济评价方法和相应的参数进行财务评价和国民经济评价。;可行性研究的依据

国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；

批准的工程建议书和同等效力的文件；

国家批准的城市总体规划、详细规划和交通等市政根底设施规划；

自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等资料；

有关工程技术方面的标准、标准、指标、要求等资料；

国家所规定的经济参数和指标；

开发工程备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。;可行性研究的专业机构和人员构成;人员构成

注册房地产估价师1~2名

造价工程师1名

市场调查和分析人员1~2名

经济分析家1名

制作人员1~2名

社会学、环境科学专家