办公楼开荒保洁及物业管理投标方案项目整体服务设想.doc

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办公楼开荒保洁及物业管理投标方案项目整体服务设想

第一节项目基本情况

一、项目概况

（根据项目实际情况编写）

1.本项目实施区域包括：

XX市XX位于XX以东、XX以北、XX以南、规划中的XX两侧。总用地面积为XX平方米，总建筑面积XX平方米，其中包括XX幢XX层的综合楼、XX幢XX层综合楼、XX幢XX层剧院（建筑面积约XX㎡）、XX幢体育训练馆（建筑面积约XX㎡）和XX地下车库。

主要设施设备有配电系统、电梯系统、中央空调系统（澳化锂）、给排水系统、通风排烟系统、消防系统、智能化系统、照明系统（外围景观照明与楼宇公共照明）、会议系统、光伏太阳能等系统。

2.本次竞标的项目：XX项目XX地块的办公楼开荒保洁及物业管理服务。

3.物业性质：办公楼

地点：XX省XX市

进场时间：XX年XX月XX日

服务时间：XX年XX月XX日至XX年XX月XX日

二、服务范围

本项目整体范围以内（不含XX以上建筑物外墙面），包含楼宇以内公共区域以及室内、楼宇以外场地以及道路、广场、地下车库等一切项目物业管理服务范围内。

三、管理定位

在今后的物业管理中，我们将倡导以人为本的服务理念，融入星级酒店的服务方式，努力将酒店式服务体现在物业管理服务的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业管理服务的全过程。我们将利用公司的一切资源和能力向业主提供力所能及的服务。除物业管理一般的活动外，充分考虑物业的情况，以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的氛围，组织一些不同主题的沙龙、晚会，是业主与业主之间沟通交流的新天地。同时，始终遵循“可持续发展”与“人与自然和谐相处”的生态价值观，倡导绿色、环保、生态、节能的生活方式，倡导环保装修、实行垃圾分类处理并辅以节水、节能及社区绿化等措施，营造一个安全、文明的健康办公楼。

我们要使办公楼内的各项硬件配套设施充分利用，同时加强办公楼软环境的建设，务求通过我们的管理与服务，使业主的需求都能得到满足，并使办公楼的各项配套设施都能做到“物尽其用”，不使开发商的投资有丝毫的浪费。

四、管理目标

以创建XX优秀物业管理办公楼为目标，注重细节，持续改进，加强管理，勇于创新，不断提高本企业的物业管理服务水平，提升物业管理档次。

在现有管理经验及管理资源的基础上，导入先进的管理理念，创造高效、有序、安全、舒适的科研、生产、经营环境，建立一套与业户层次及办公需求相一致的管理模式，使在此工作的全体员工能够真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

五、管理模式

在办公楼的管理中，我们拟采用事业部的管理模式，实行经理负责制。由物业经理总体负责管理处各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合管理部、客户服务中心、工程部、保安部，根据不同物业类型开展有针对性的服务工作。

六、项目定位

XX办公楼的整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣。

现代——展示现代化的科研办公形象。

高效——塑造进取、创新和富有效率的科研气氛。

环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。

繁荣——聚集浓厚科研气氛，注重社会效益和经济效益。

第二节项目需求分析

一、项目需求

(一)设施设备运行、维护、管理服务

包括消防设备运行管理(应急照明及疏散指示系统、火

灾自动报警系统、气体自动灭火系统、自动喷淋灭火系统、

消火栓灭火系统、灭火器具、通风及防排烟系统)及电梯运

行管理、高压变电系统运行管理、低压配电设备运行维护管

理、空调系统运行管理(室内机、室外机及控制电源)、给排水设备运行维护管理(生活给水系统、排污系统、雨水系统)、灯光照明设备运行维护管理、安防监控系统及智能管理系统设备运行管理、公共设施设备、楼宇巡查工作管理(室内装修饰面、天花、地面、门窗、楼盖、广场、地下及地上停车场)。

(二)房屋建筑本体及附属建筑物、构筑物的巡查、管理服务

包括但不限于本办公楼的楼盖、屋顶、光棚、外墙面、

楼梯间、走廊通道、门厅、室外道路、广场、大门、围墙、

化粪池、沟渠、地下储水池、地下车库等。对楼盖、屋顶、

光棚、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、室外道路、广场、

大门、围墙、化粪池、沟渠、地下储水池、地下车库等基建

设施进行巡查，发现出现爆裂、漏水、排水堵塞，及时报告

采购单位，并提出维修、维护技术方案。

(三)清洁保洁服务

本办公楼建筑物室内公共区域及室外区清洁保洁服

务范围：楼外公用区域(首层广场、路道、绿化带、停车场、

围墙内空地、大门口门前三包)清洁保洁、垃圾收集工作；室内公共区域包括室内停车场、设备间、设备房、楼梯、公

共走廊、公共电梯厅大厅、大堂、公共卫生间、茶水间、公

共天面的清洁保洁、垃圾收集工作(不含化粪池清理、机械

通厕)；协调专业单位化粪池清理及清运、厕所堵塞机械疏

通、除四害工作；办公楼生活垃圾外运至环卫垃圾总站